🔰📌اقتصاد سیاسی مسکن

باحضور:
محمود اولاد و فردین یزدانی

Sunday, Jan 28 • 8:30 – 11:00 PM
Google Meet joining info
Video call link: https://meet.google.com/zke-ftcz-mhx


🌐جامعه‌شناسی اقتصادی و توسعه
@Sociology_Development_economic

مالیات ستانی!
دو رویکرد وجود دارد:
۱- رویکرد حکم بر برائت است، مگر عکسش ثابت شود.
مبتنی بر این رویکرد، دولت بر عموم مردم اعتماد دارد و خوداظهاری آنها ملاک پرداخت مالیات است. برای جلوگیری از فرار مالیاتی، اعلام می‌شود چنانچه مشخص شود مؤدی از اعتماد سوء استفاده کرده و خوداظهاری درست نیست، جرایم سنگین دارد. البته کشف تخلف هم وظیفه دولت است که صد البته بدون تجسس در اطلاعات خصوصی مردم و سرک کشیدن در زندگی آنها، اگر تخلفی یافت، باید او‌ ثابت کند که تخلف رخ داده نه اینکه طرف مقابل اثبات کند که تخلفی نکرده!
۲- رویکرد همه مجرمند حتی اگر عکسش ثابت شود!
در این رویکرد، دولت بی‌کفایت، هیچ اعتمادی به مردمش ندارد و همه آنها را دروغ‌گو می‌پندارد. حتی اگر بخشی از مردم در خوداظهاری کذب می‌گویند، دنبال این نیست که چه بسا مشکل از خود دولت است که مردم حاضر نیستند در تامین هزینه‌هایش مشارکت کنند! در این سیستم، قانون وضع می‌کنند که اگر واریزی به حسابهای غیرتجاری افراد از رقمی بیشتر شد، قطعا درآمد است و مالیات دارد! حال این فرد دائم‌المجرم! (عموم مردم) هست که باید اثبات کند که درآمد نبوده! اینکه این اثبات چقدر هزینه (لزوما ریالی نه بلکه روانی، زمانی و مهمتر اجتماعی یعنی سلب اعتماد بیشتر از دولت و تمایل بیشتر به تخلف! اگر قرار است مجرم فرض شوم، چرا واقعا نباشم؟) دارد هم مهم نیست. مجرم باید تاوان دهد. همه مجرمند و هیچ مگر و عکسش ثابت شود و این قرتی‌بازی‌ها هم نداریم!

حسن رویکرد دوم این است که بسیاری از مردم برای اینکه هزینه زمانی و روانی مواجهه با جماعت داروغه نداشته باشند، ترجیح خواهند داد حتی اگر درآمد نبودن قابل اثبات باشد، به دلیل هزینه بالا، پیگیری نکنند و مالیات را بپردازند! چی از این بهتر! کیسه دولت پر پول باد! اعتماد کیلویی چند؟ نهایت ۴ تا فحش هم طراحان و مجریان می‌خورند که البته باد هواست!


Http://hottg.com/maolad

کوی ارم-اقتصاد سیاسی زندگی(1)
مسکن-اولاد و یزدانی
هشتم بهمن 1402
سخنرانی و پرسش و پاسخ

گزارشی از ارائه بنده در نشست مجازی کوی ارم در خصوص مسکن

پیش‌خرید!

بارها از من در مورد اینکه آیا پیش‌خرید کردن خوب است، سوال شده‌است.
جواب من این بود:
اگر یک خودکار 1000 تومانی را گفتند 1200 تومان ولی الان خودکار را ببر، یک ساعت بعد بیا پولش را بده، حتما این کار را بکنید. اما اگر خودکار 1000 تومانی را گفتند 100 تومن ولی الان 100 تومن را بده 5 دقیقه بعد خودکار را تحویل بگیر، مطلقا این کار را نکنید!
دلیل:
1- در شرایط تورمی، فروشنده‌ای که پیش‌فروش می‌کند، یا برای تأمین مالی بنگاه خود این کار را انجام می‌دهد و تصورش این است که هزینه این تأمین مالی (ارزان‌تر فروختن و نادیده گرفتن تورم آتی) کمتر از هزینه تأمین مالی از روش‌های دیگر (مانند وام از بانک و ...) است. در این صورت، اگر تورم بیش از تورم انتظاری فروشنده باشد، از سوئی هزینه‌های تولید او بالا می‌رود و از سوی دیگر، قیمت کالایی که قرار است عرضه کند، در بازار بسیار بالاتر از قیمتی است که پیش‌فروش کرده (حتی با لحاظ نرخ بهره). بنابراین به احتمال بسیار زیاد او تلاش خواهد کرد معامله را به هم بزند یا هزینه‌هایی متوجه شما کند. تأخیر در برنامه زمانی تحویل، به هم زدن معامله با حتی پرداخت ضرر و زیان (که عموما کمتر از رشد قیمت ناشی از تورم است)، ناقص تحویل دادن و انواع غش در معامله.
نکته مهم اینجاست که بسیاری مواقع، هزینه‌های پیگیری قانونی این تخلفات به قدری بالاست که خریدار تمکین می‌کند یا نهایت غری در فضای مجازی می‌زند!
2- محاسبات فروشنده از ابتدا غلط بوده یا با قصد کلاهبرداری وارد چنین کاری شده بود. این به‌ویژه زمانی است که کالا یا مواد اولیه آن به صورت قاچاق قرار است وارد شود یا مواد اولیه وارداتی است و نرخ ارز روی هزینه تمام شده بسیار مهم و حساس است و فروشنده تازه کار، برآوردی از هزینه‌های ریسک تولید و قاچاق ندارد و قیمت‌های بسیار پائینی را پیشنهاد می‌کند. حتی ممکن است به دلیل عدم دسترسی به روش‌های تأمین مالی مناسب، با علم به پرریسک بودن این کار، از اول در نظر گرفته است که اگر فعالیت به مشکلی خورد، با به هم زدن معامله، یا فرار از صحنه، مسئله را به پیش‌خرید کنندگان منتقل کند.
بنابراین، توصیه می‌کنم در ایران به سمت پیش‌خرید نروید. فرقی هم ندارد پیش‌فروش کننده شرکت‌های دولتی باشند یا شرکت‌های خصوصی!
http://hottg.com/maolad

تمدید بخشودگی جرایم مالیاتی تا پایان امسال

«سید محمد هادی سبحانیان» رییس سازمان امور مالیاتی کشور در صفحه شخصی خود در فضای مجازی اعلام کرد: در آستانه نیمه شعبان و در امتداد رویکرد تعاملی و سازنده سازمان امور مالیاتی با شرکای راهبردی خود (فعالان اقتصادی) بخشودگی تا صددرصد جرایم مالیاتی تا پایان اسفندماه تمدید خواهد شد.
ایرنا
@akharinkhabar

مرد هیزم شکنی صبح زود از خانه خارج می‌شود و برای جمع آوری و فروش هیزم به جنگل می‌رود. مرد جوانی او را دنبال می‌کند. در جنگل، هیزم شکن مشغول شکستن درختان و شاخه‌های خشک می‌شود. جوان هم گوشه‌ای نشسته بود. با هر تبری که مرد هیزم‌شکن فرو می‌آورد، جوان می‌گفت “هه!”
عصر مرد هیزم شکن، هیزم‌ها را به کمر بسته وارد بازار می‌شود. جوان هم به دنبالش! هیزم‌شکن هیزم‌ها را می‌فروشد و یک مرتبه جوان نزدیک شده می‌گوید سهم مرا بده! هیزم شکن می‌گوید تو کیستی؟ چه سهمی؟ مرد جوان می‌گوید من “شریک راهبردی” تو هستم و نصف هیزم‌ها به من می‌رسد! دعوا بالا می‌گیرد و پیش قاضی می‌روند. قاضی پس از شنیدن ماجرا، به پیرمرد هیزم‌شکن می‌گوید حق با این جوان است و او هم زحمت کشیده و “هه!” گفته! سکه‌ها را بده که تقسیم کنم! هیزم‌شکن سکه‌ها را به قاضی می‌دهد. قاضی به جوان می‌گوید حواست باشد و به دقت گوش کن! بعد شروع به شمردن سکه‌ها می‌کند. سکه‌ها را روی هم می‌ریزد و صدای “جرینگ” آنها بلند می‌شود. پس از اتمام شمارش، کل سکه‌ها را به هیزم‌شکن می‌دهد و می‌گوید تقسیم کردم بروید! مرد جوان اعتراض می‌کند که ولی به من چیزی ندادی! قاضی می‌گوید چرا دادم! پاداش “هه!” گفتن تو صدای جرینگ سکه‌ها بود که شنیدی!


پ.ن۱: البته متاسفانه قاضی‌ ما منافعش در راستای منافع مرد جوان است و سکه‌ها را به او می‌دهد و برای هیزم‌شکن صدای جرینگ می‌ماند!
پ.ن۲: شریک راهبردی خودخوانده نخواهیم چه کنیم؟
Http://hottg.com/maolad

ماهانه حداقل یک پیام از اینجا میاد! لحظه اول با دیدن “مودی محترم!” تپش قلب شدید می‌گیرم و استرس تمام وجودم را می‌گیرد. بدون ادامه دادن، ناچار به دعاگویی در حق مسئولین مربوطه می‌شوم! و یک قرص فشار میخورم!
این “شریک راهبردی”! که نه تنها هیچ آورده‌ای برای شراکتش ندارد، بلکه به قدری سنگ جلوی پایمان می‌اندازد و روزگارمان را سیاه کرده که با دیدن سرتیتر پیامش هم قرص فشار لازم می‌شویم.
خدا نگذرد ازشان که ما نخواهیم گذشت!
Http://hottg.com/maolad

می‌فرماید: در برخی کشورهای دنیا مالیات بر درآمد اتفاقی “دیده شده”! که در کشور ما هم این قانون “باید” اجرا شود!

۱- نه تنها در “برخی” بلکه در خیلی‌ از کشورها آزادی فضای مجازی دیده شده!
۲- در بسیاری از کشورها، آزادی و حق انتخاب حجاب دیده شده!
۳- در بسیاری از کشورها، رشد پایدار اقتصادی دیده شده!
۴- در بسیاری از کشورها، استعفای مدیران ناکارآمد دیده شده!
۵- در بسیاری از کشورها، فضای کسب و‌ کار مساعد دیده شده!
۶- در بسیاری از کشورها عقلانیت در سیاست‌گذاری دیده شده!

البته برخی چیزها هم دیده نشده:
۱- در بسیاری از کشورها، این حجم از اختلاس دیده نشده!
۲- در بسیاری از کشورها، چند دهه تورم دو رقمی دیده نشده!
۳- در بسیاری از کشورها، فساد در چنین ابعادی دیده نشده!
۴- در بسیاری از کشورها، فقر و کول‌بری و نفت‌بری دیده نشده!

و صدها موضوع دیده شده و نشده دیگر!

چشم‌هایتان را مداوا کنید که فقط آنچه جیب‌تان را پر می‌کند را نبینید. اندکی خدماتی که در قبال مالیات می‌دهند را هم ببینید!
Http://hottg.com/maolad

تعرض به حقوق مالکیت:

چگونه می‌توان به دولتی اعتماد کرد که قرار است به حساب بانکی افراد تعرض کند و برداشت نماید؟ اگر هزینه پیگیری چنین برداشت‌هایی برای افراد چنان بالا باشد که از خیر پیگیری بگذرند (که صد البته چنین است. با در نظر گرفتن هزینه‌های ناآشکار آزار و اذیت روانی و فشار روحی بسیار بالاتر است)، این دست‌درازی می‌تواند به هر بهانه‌ای (امروز حجاب و روز دیگر تهدید آزادی دیگر!) صورت گیرد. این بدین معنی است که دولت مهمترین وظیفه خود یعنی تضمین حقوق مالکیت را نقض می‌کند.

فاجعه از آنچه در آینه می‌بینید، نزدیک‌تر است.

Http://hottg.com/maolad

یک داستان جدید:
به این پیامک توجه کنید:

“بازنشسته محترم
سلام
احتراماً؛ کانون عالی کارگران بازنشسته و مستمری بگیران تامین اجتماعی کشور با هدف تقویت توان مالی بازنشستگان گرامی، فرآیند ایجاد شرکت تعاونی بازنشستگان و سرمایه گذاری در سهام شرکتهای ارزشمند را در دست اقدام دارد. فرآیند مزبور از طریق شرکت در مزایده سهام با اعطای حداکثر 15 میلیون تومان تسهیلات بانکی در دو نوبت و خرید قسطی به ترتیب 2 و 5 ساله با نرخ مصوب شورا پول و اعتبار به اعضاء و یک میلیون تومان آورده نقدی قابل کسر ازمستمری اسفند ماه محقق خواهد شد.در صورت عدم موافقت با عضویت در شرکت تعاونی در حال تشکیل و سرمایه گذاری عنوان شده عدد 11را به شماره 9207772026 پیامک نمائید.
کانون عالی کارگران بازنشسته و مستمری بگیران تامین اجتماعی کشور”

۱- کجای عالم فرض را بر پذیرش می‌کنند و کسر می‌کنند و بعد می‌گویند اگر قبول نداری، پیامک بده برگردونیم؟ غیر از یک اقتصاد غارتگری؟!
۲-اسفند ماه پرهزینه بازنشستگان عزیز است. حقوق اندک و عیدی بسیار ناچیز به حد کافی شرایط را برایشان دشوار کرده. چرا باید در چنین ماهی از سال، مبلغی از حفوق واریزی کسر شود؟
۳- بخش زیادی از بازنشستگان اتفاقا آنان که حقوق بسیار پایین دارند، اصلا نمی‌دانند این حرفها یعنی چه! (بگذریم از اینکه من هم سر در نیاوردم چه میخواهند بکنند!). بسیاری حتی بلد نیستند عدد ۱۱ را به آن سرشماره پیامک کنند! بسیاری نمی‌دانند چگونه بعدا پیگیر سرمایه‌گذاری خود باشند؟ مالکیتشان چگونه قرار است احصا شود و …! در چنین شرایطی، به ویژه با انواع کلاهبرداری تحت چننین عناوینی ( کافی است به عملکرد و پرونده تخلفات انواع این صندوقها توجه کنید!)، چرا هنوز اعتماد ایجاد نکرده، اقدام می‌کنید؟ آیا از همان ابتدا داستان بوی دیگری نمی‌دهد؟
۴- از دو حال خارج نیست! یا جماعت فاقد حداقل‌های فکر کردن حاکم هستند و مطلقا فکر تبعات تصمیمات خود نیستند، یا عامدانه به دنبال ایجاد اضطراب و استرس در جامعه و افزایش بی‌اعتمادی و بسط نارضایتی هستند.

فشارهای عصبی غارت برای همه سخت است، برای افراد پا به سن گذاشته، سخت‌تر! غارتگری را تمام کنید!

Http://hottg.com/maolad

“فقط ۱۰۰ میلیون هزینه تفریحات بچه‌اش هست!”

در مورد این گزاره که بارها می‌شنویم، چند نکته ضروری است:
۱- هر هزینه‌ای، در سمت دیگر درآمد است! چرا نمی‌گویید هر ماه به اندازه ۱۰۰ میلیون تومان از طریق تفریح فرزندش برای چندین نفر درآمد ایجاد می‌کند؟ تمام هزینه‌ها در عین حال، برای گروههای دیگر درآمد هستند. اتفاقا اگر ثروتمندان هزینه نکنند، باید نگران شد. اگر در خارج از کشور هزینه کنند، باید نگران شد.
۲- ما حق نداریم تعیین کنیم افراد با درآمدشان چه چیزی بخرند و‌ چه چیزی نخرند. در عین حال که هر نوع خریدی، ایجاد درآمد برای دیگران است، در عین حال این مکانیسم قیمت است که به درستی هدایت خریدها را انجام می‌دهد.
۳- ما نه قاضی هستیم و نه خدا! قضاوت در مورد اینکه درآمدش از کجا آمده، در سطح فردی، هیچ ربطی به ما ندارد. حتی حق تجسس هم نداریم. اگر کشف شد که از راه خلاف است، دادگاه صالح باید به آن رسیدگی کند.
۴- با این حال، این مهم است که آیا ساختارهای اقتصادی کشور، رانت‌زا و فسادآفرین است و راه را برای کسب سودهای ناسالم باز می‌کند؟ نقد باید متمرکز بر این بخش باشد. حتی با علم به اینکه ساختارها رانتی است، در مورد فرد خاص نمی‌توان قضاوت کرد که ثروت و درآمد از رانت به درست آورده یا از راه سالم.

Http://hottg.com/maolad

سال نو‌ همه عزیزان مبارک.

نقدی بر نام‌گذاری سالها!
نام‌گذاری سال‌ها از آنجا شروع شد که سالروز ولادت پیامبر و امام علی از نظر تاریخ قمری در شرایطی قرار می‌گزفت که در یک سال دو بار تکرار می‌شد. نام سال به نام پیامبر اعظم یا امام علی مزین شد. پس از آن، ابن نام‌گذاری سالانه تکرار شد. کم کم نام‌گذاری به سمت نوعی هدف‌انگاری و سیاست‌نگاری سوق یافت و نامهایی چون اقتصاد مقاومتی، مهار تورم و رشد تولید و … تغییر یافت. با این حال، چند نقد اساسی به این رویکرد از نام‌گذاری وارد است:
نظام برنامه‌ریزی کشور، مبتنی بر سه سطح برنامه‌های بلندمدت، میان‌مدت (برنامه‌های پنج ساله) و کوتاه‌مدت (بودجه سالانه) است. برنامه‌های بلندمدت، سیاست‌های کلان و راهبردهای اساسی را برای رسیدن به اهداف بنیادین و چشم‌انداز بلندمدت تعیین می‌کنند. معمولا این راهبردها تا حدی کلی است که تحقق‌‌پذیری آن در مواجهه با سناریوهای مختلف آینده ممکن باشد. به عبارتی، پابرجا باشند. هرچه برنامه به سمت کوتاه‌مدت می‌رود، اهداف کمی‌تر و سیاست‌ها اجرایی‌تر می‌شود اما در عین حال انعطاف‌پذیری محدودتر می‌شود.
حال مسئله‌ای که وجود دارد این است که این نام‌گذاری‌های سالانه از چه جنسی است؟ آیا جنبه بلندمدت، میان‌مدت یا کوتاه مدت دارد؟ اگر جنبه بلندمدت دارد، چرا زمان تهیه برنامه بلندمدت (مانند ایران ۱۴۰۴ که سال۸۴ تصویب شد)، یک مرتبه به عنوان راهبردهای کلان ارائه نشده‌اند و به تدریجی سالی یک مورد مطرح می‌شود؟ مگر می‌شود راهبردها را بدون سنجش میزان هم‌افزایی یا تعارض باهم، در طول برنامه به تدریج مطرح کرد؟ اگر در مقیاس میانی است، چرا قبل از تهیه برنامه هفتم یا ششم به عنوان سیاست‌ها و راهبردهای میان‌مدت یکجا ارائه نمی‌شود؟ اگر حتی در مقیاس برنامه کوتاه‌مدت است، چرا بعد از تصویب بو‌دجه سالانه مطرح می‌شود؟ به گونه‌ای هم مطرح می‌شود که گویی قبل از آن هیچ کس اطلاعی نداشت و این بدین معنی است که در تهیه بودجه سالانه این سیاست هیچ جایگاهی نداشته است؟
در واقع موضوع این است که با این شعار، اعتبار برنامه‌های میان‌مدت و کوتاه مدت چه می‌شود؟ آیا بودجه باید مجددا متاسب با این شعار تغییراتی نماید؟ این موضوع به ویژه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که پس از ارائه آن، عده‌ای به دنبال این هستند که برای تحقق این نام چه سیاستهایی باید اعمال شود؟ این دقیقا در تعارض با برنامه و بودجه مصوب است که به هرحال درست یا غلط، سیاست‌های میان‌مدت و بلندمدت را تعیین کرده‌اند! گویی باید آنها را کنار گذاشت و برنامه جدیدی برای تحقق شعار سال تدوین کرد!
اگر گفته شود که این شعارها راهکارهای تحقق برنامه قبلا تدوین شده است، در این صورت باید گفت آیا در نبود این شعار و نام‌گذاری راهکاری برای تحقق برنامه اندیشیده نشده بود؟ اگر نه که برنامه زیر سوال است و اگر بله، چگونه و چرا راهکار قبلی کنار گذاشته شده و راهکار جدید جایگزین می‌شود؟

به نظر می‌رسد این نام‌گذاریها تبدیل به محل تعریف پروژه و رانت‌خواری برای گروههایی شده‌است که در طول سال، مقاله‌ها و کتابها و پروژه‌های مطالعاتی تعریف کنند و در نهایت هم هیچ! سال جدید و نام جدید و سفره جدید!

تعیین تکلیف اساسی این نام‌گذاریها و جایگاه و تناسب آنها با نظام برنامه‌ریزی ضروری است. یا باید در حد شعار و نام‌ بدون اثر در نظر گرفت یا کلا دیگر از خیر نام‌گذاری گذشت.
Http://hottg.com/maolad

فقط در چند روز گذشته ۱۱ پیامک از اداره مالیات آمده که برگه تشخیص جدید براتون صادر شده ببینید! هر تک پیامک برای نابود کردن تمرکز کافی است. هر پیامک استرسی که وارد می‌کند و تا مرز سکته پیش می‌برد، کافی است. حضرات از بیش از ۱۰ سال پیش تاکنون را مجددا فیش صادر می‌کنند و در سامانه بدهکار مالیاتی می‌کنند با کلی جریمه! اونوقت میری می‌بینی اکثرش را پرداخت کردی و جالبه که در همان سامانه به تاریخ و ساعت لیست پرداختی‌ها را دارند!حالا باید کلی هزینه کنی و بری دنبال تک تکشون که البته اگر حضرت ممیز وقت داد و حوصله داشت، تک تک را چک کند و حذف کند. در نهایت هم گیری دهد و چند ده یا صد میلیونی تیغ بزند!
‏هزینه‌های ناآشکاری که بر شرکتها تحمیل می‌کنند، قابل توصیف نیست. ولی از خیلی‌ها شنیدم که میگن وقتی پیامک میاد، تپش قلب می‌گیرند. هیچ کاری نمیتونن بکنند. حتی جرات نمی‌کنند وارد سامانه شوند و ببینند چی هست؟ (خودم هم همین مشکلات را دارم!)

دوستی می‌گفت پیامک آمد و انتها هم نوشته بود قطعی است. میگه به دلیل شلوغی سایت هم نتونستم وارد شوم و ببینم. حضوری رفتم، گفتند باید بری فلان شعبه! رفتم نگاه کرد گفت برگه تشخیص مال ارزش افزوده فلان زمان است که عملکرد نداشتید و صفر رد شده!!! یعنی حتی برای برگه تشخیص صفر هم باید استرس تحمل کنیم، فشارمان بالا رود و تا مرز سکته پیش برویم.

‏حالا ببینید وقتی در چند روز ۱۱ پیامک میاد، چطور میتوانید روی کارتان تمرکز کنید؟
‏حضرات اینگونه دارند درآمد مالیاتی ایجاد می‌کنند.
‏چیزی از بخش خصوصی نماند!
Http://hottg.com/maolad

سوداگری در بازار مسکن و راهبردها:
(قسمت 1 از 3)

سوداگری در بخش مسکن را در چند بعد می‌توان تحلیل کرد:
1- حضور متقاضیانی که به دنبال کسب سود از فرصت‌های پیش آمده هستند. خرید با قیمت پائین‌تر از قیمت بازار به دلائلی چون نیاز شدید مالی فروشنده و فروش در زمان مناسب و با دوره انتظار قابل قبول با قیمتی معادل یا حتی اندکی بالاتر از قیمت بازار با استفاده از اطلاعات نامتقارن. این نوع فعالیت سوداگرانه، نقدشوندگی در بازار مسکن را به شدت افزایش می‌دهد و باعث کارائی بیشتر بازار می‌شود. در واقع، در این حالت، سوداگر از محل کاهش هزینه مبادلاتی (جستجو و انطباق و مدت زمان انتظار برای انطباق عرضه و تقاضا)، کسب سود می‌کند. دوره انتظار برای فروش به قیمت بازار را برای کسی که نیاز به منابع مالی دارد، کاهش داده و خود به جای آن فرد این دوره انتظار را تحمل می‌کند. حضور و وجود این نوع فعالیت در بازار مسکن به ویژه در زمانهایی که رکود شدید در بازار وجود دارد، ضروری است و تحرک بازار مسکن را بیشتر می‌کند.
2- سوداگران مالی یا نوسان‌گیرها: این گروه، در بین انواع بازارهای مالی به دنبال فرصتهای سودآور و نوسان‌گیری هستند. در واقع، همان گروهی هستند که کینز تقاضای آنها برای پول را تقاضای سفته‌بازی نامید. سوداگران مالی، مدام بازارهای مختلف را رصد می‌کنند و با انتقال منابع از بازاری با سودآوری انتظاری پائین به بازاری با سودآوری انتظاری بالا، آربیتراژ می‌کنند و باعث نزدیک شدن سودآوری بازارها می‌شوند. البته اینجا چند نکته مهم وجود دارد که باعث تفاوت در سودآوری بازارها علیرغم این نوع سوداگری می‌شود. تفاوت در نقدشوندگی بازارها، تفاوت در ریسک بازارها و تفاوت در مقیاس بازارها. در واقع، تفاوتی که بازاری مثل مسکن با بازارهای مالی دارد، این است که اولا نقدشوندگی بسیار کمتری دارد، دوما مقیاس حضور در آن بسیار متفاوت از بازارهای مالی است. اگر در بازار مالی، با هر مقدار سرمایه اولیه بتوان حضور داشت، در بازار مسکن اینگونه نیست (مگر اینکه از طریق صندوقهای سرمایه‌گذاری مسکن که باز در بازارهای مالی می‌گنجد تا بازار مسکن). هرچند، ریسک این بازار نسبت به بازارهای دیگر بسیار کمتر است. این تفاوت ماهوی در بازار مسکن به ویژه خصلت نقدشوندگی بسیار پائین، حضور این نوع فعالان در این بازار را به شدت محدود می‌کند. بنابراین، بسیار بعید است سوداگرانی این چنین که تصمیمات آنها در دوره‌های زمانی کوتاه‌مدت و بسیار کوتاه مدت (بعضا در حد چند ساعت یا چند روز) انجام می‌شود، در گزینه‌های جستجوی فرصتهای سودآور، این بازار را مدنظر قرار دهند. این بدین معنی نیست که اصلا وجود ندارد، بلکه بدین معنی است که نمی‌تواند در مقیاسی باشد که مؤثر در بازار باشد.

ادامه مطلب
http://hottg.com/maolad

سوداگری در بازار مسکن و راهبردها:
(قسمت 2 از 3)
3- سوداگران یا سرمایه‌گذاران با نگاه بلندمدت: این گروه کسانی هستند که تمایل به سرمایه‌گذاری بلندمدت دارند. در واقع برخلاف گروه دوم، به دنبال فرصتهای کوتاه مدت و یا به اصطلاح نوسان گیری از بازارها نیستند. این نوع سرمایه‌گذاران، عموما در شرایط با ثبات اقتصادی و در فضای کسب و کار مساعد، ترجیح می‌دهند که در فعالیت‌های تولیدی و خدماتی سودآور سرمایه‌گذاری کنند. حتی این نوع سرمایه‌گذاران در چنین شرایطی، ترجیح می‌دهند مسکن اجاره‌ای داشته باشند و منابع لازم برای تملک مسکن را در بازار حقیقی تولید سرمایه‌گذاری کنند. (اگر به بالا بودن نرخ اجاره نشینی در دهک‌های 9 و 10 در سالهای گذشته توجه بفرمایید، این موضوع کاملا قابل ملاحظه است.) اما زمانی که ثبات اقتصادی وجود ندارد و فضای کسب و کار نامساعد است و ریسک‌های فعالیتهای اقتصادی بسیار بالاست، آنها ترجیح می‌دهند در بازاری چون بازار مسکن که ریسک کمتری دارد، سرمایه‌گذاری کنند. توجه بفرمایید که این گروه ممکن است در بازار مالی هم سرمایه‌گذاری کنند اما چون دنبال نوسان گیری نیستند و سرمایه‌گذاری بلندمدت را مدنظر دارند، در شرایطی که بازدهی عمومی بازار مالی پائین و پر ریسک است، ترجیح می‌دهند در بازار مسکن و املاک سرمایه‌گذاری کنند. سرمایه‌گذاری این گروه، چنانچه به خالی نگه داشتن مسکن بیانجامد، محل مسئله است در غیر اینصورت یعنی اگر واحد خریداری شده را اجاره دهند، هیچ مشکلی نخواهد داشت. اما خالی نگه داشتن این نوع واحدهای مسکونی می‌تواند در بخش مسکن مسئله ایجاد کند. با این حال، چند نکته در این خصوص وجود دارد: اول اینکه این گروه، به دلیل فضای نامساعد کسب و کار و عدم ثبات اقتصادی و ریسکهای بالای بخش حقیقی به این بازار پناه آورده است و تا زمانی که آن مسئله حل نشود، هر راهکاری محکوم به شکست است. دوم اینکه خالی نگه داشتن یا عدم استفاده از سرمایه به دلیل اصطکاک در بازار اجاره و ریسکهایی است که در آن وجود دارد.

با توجه به مباحث فوق:
1- راه حل‌های درون بخشی برای حل این مسئله ره به جائی نخواهد برد و بلکه مسئله را به مسائل دیگری تغییر خواهد داد. اخذ مالیات از خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه یا هر نوع مالیات دیگری با این هدف، در نبود راه حلهایی برای بهبود فضای سرمایه‌گذاری و ثبات اقتصادی، ممکن است به فرار سرمایه از کشور بیانجامد چرا که پناه آوردندگان به بخش مسکن از عدم ثبات اقتصادی و ریسکهای بالای تولید، با مالیات به آن بخشهای پرریسک و بی‌ثبات برنمی‌گردند بلکه ترجیح می‌دهند سرمایه خود را از کشور خارج کنند.
2- تا جائی که بنده خوانده‌ام و در جستجوهای فراوان در مقالات عملی و پژوهشی معتبر جهانی انجام داده‌ام، چیزی در خصوص هدف تنظیم‌گری قیمت برای مالیاتها ندیده‌ام! توجه بفرمایید، عرضم این است که در ادبیات علمی موضوع نه مباحث ژورنالیستی. انواع مالیاتها بر مسکن و املاک در کشورهای مختلف که اتفاقا از نوع مالیاتهای محلی هستند تا مالیاتهای سراسری، اهدافی چون کنترل اثرات بیرونی (مثلا جلوگیری از رها شدن واحدهای مسکونی قدیمی بافتهای مرکزی شهر که هزینه بازسازی آنها بالاست. یا جلوگیری از رهاشدگی زمینهای ساخته نشده در داخل محلات و تبدیل به فضاهای ناامن و رها شده) صورت می‌گیرند نه برای تنظیم قیمت مسکن!
3- حتی هدایت سرمایه‌ها در بین بازارهای مختلف نیز توسط مالیات در ادبیات اقتصادی لااقل من سراغ ندارم. کاهش ریسک بازارهای سرمایه‌گذاری حقیقی و ایجاد ثبات اقتصادی و یارانه بیشتر رایج است تا مالیات بر بخشهایی که نرخهای بازدهی بیشتری دارند!
ادامه مطلب
قسمت اول
http://hottg.com/maolad

سوداگری در بازار مسکن و راهبردها:
(قسمت 3 از 3)
4- در نهایت اینکه، اگر سوداگران در بازار مسکن مهم و اثرگذار هستند، چرا در دو سال گذشته رکودتورمی شدید در این بخش وجود داشته‌است؟ چرا علیرغم اینکه بازدهی این بازار نسبت به بازارهای دیگر بیشتر بوده، حجم معاملات که زمانی به 12 تا 14 هزار معامله در ماه رسیده بود، به کمتر از 3 هزار معامله در ماه رسیده است؟ اگر چنین تقاضائی در این بخش وجود دارد، چگونه است که باعث رونق تولید مسکن نشده است؟ اگر این حجم مؤثر از تقاضای سوداگرانه در این بازار وجود دارد و بپذیریم که خریداران سوداگر، واحدهای مسکونی را خریده و فعلا به دلیل اینکه در بازارهای موازی، نرخهای بازدهی پائین‌تر است، نگه‌داشته‌اند، در این صورت، تورم این بخش چگونه قابل توجیه است چون ارزش دارائی افراد از نظر حقیقی تفاوتی نمی‌کند فردی که یک واحد 100 متری دارد، همان یک واحد 100 متری را دارد. اگر با قیمت چند برابر قبل بفروشد، با قیمت قبل دوباره همان واحد را نمیتواند بخرد و در بهترین حالت باید همان مبلغی که فروخته را بپردازد. بنابراین این تورم هیچ تأثیری در ارزش دارائی فرد در داخل بخش ندارد. در بین بازارها هم، ریسک نگهداری اگر تعداد این نوع متقاضیان بسیار بالا و مؤثر در بازار باشد، به شدت بالاست چون اگر رونقی در بازار موازی رخ دهد، همه این سوداگران فروشنده خواهند بود و عرضه افزایش و قیمتها کاهش خواهد یافت و متضرر خواهند شد. با این اوصاف و با توجه به اینکه از خانه‌های خالی هم چیزی عاید نشد (من همان موقع در کانال تلگرمی‌ام نشان دادم که وجود این حجم خانه خالی توهمی بیش نیست.)، وجود این حجم تقاضای سوداگری از نوع سوم که مؤثر در بازار مسکن باشد، به نظر می‌رسد منتفی است.

راه حل مسئله مسکن، سالهاست که دیگر درون بخش مسکن نیست.

قسمت اول

قسمت دوم

http://hottg.com/maolad

دوستانی که قصد انجام کار خیر دارند. این مدرسه توسط عزیزانی که افتخار آشنایی با آنها را دارم، ایجاد و فعالیت می‌کند.

🟠مشارکت محلی: یک مصادره به مطلوب!

✍️محمود اولاد، صاحبنظر اقتصاد شهری

#اختصاصی_روزن_آنلاین

🔸از نظر نظام‌های اقتصاد سیاسی، می‌توان دو نظام مبتنی بر سلسله‌مراتب و مبتنی بر شبکه را از هم تفکیک کرد. در نظام‌های مبتنی بر سلسله مراتب، که عموما نظام‌های مبتنی بر طبقات اجتماعی، نظام‌های فئودالی، ارباب‌رعیتی و پادشاهی هستند، قدرت در سلسله مراتب از بالا به پائین توزیع شده‌است.

🔸در مقابل، در نظام مبتنی بر شبکه، قدرت در شبکه توزیع شده است. تمام افراد جامعه به عنوان اعضای شبکه که باهم در تعامل هستند، از قدرت یکسانی برخوردارند. آنها براساس این قدرت در اختیار، حق انتخاب و حق تعیین سرنوشت خود را دارند. توزیع قدرت بین همه افراد و برابر بودن اندازه قدرت بین افراد، باعث می‌شود که عملا هیچ فردی به تنهایی نمی‌تواند اعمال قدرت برای تعیین سرنوشت جامعه کند.

🔸وقتی صحبت از مشارکت محلی می‌شود، بدین معنی است که در چارچوب نظام دوم فکر می‌کنیم. قدرت بین افراد جامعه محلی توزیع شده‌ است و فارغ از طبقه، شغل، درآمد و یا هر مشخصه دیگری، آنها به عنوان ساکنان یک محله، به یک اندازه در تعیین سرنوشت محله سهیم و شریک هستند. حال ممکن است به دلیل مشغله افراد یا تعدد زیاد افراد جامعه محلی، هماهنگی در هریک از تصمیمات مربوط به محل با مشارکت تمام ساکنان محله میسر نباشد و نیاز به سیستم نمایندگی در سطح محله باشد. در این صورت در چارچوب نظام شبکه‌ای و پذیرش اینکه هریک از اعضای جامعه محلی فارغ از طبقه و درآمد و شغل و مشخصه‌های دیگر، به اندازه دیگران در سرنوشت محله سهیم است، انتخاب نمایندگان محلی توسط همه ساکنان محله باید انجام شود.

🔸شورای محله، منتخبان مردم هستند که قدرت و حق انتخاب اعضای محله در خصوص تصمیمات مربوط به محله به آنها تفویض شده‌ است. البته در مقابل این تفویض قدرت، مسئولیت دارند و باید پاسخگوی تصمیمات خود به جامعه محلی باشند.

🔸متأسفانه در کشور ما بسیاری از موضوعات مصادره به مطلوب شده و مفاهیم قلب می‌شوند. اعضای شورای شهر که قاعدتا برای تصمیم‌گیری در مسائل شهر که عموما غیرسیاسی است و باید منتخب شهروندان باشند، عموما به صورت سیاسی انتخاب می‌شوند. حال، همین شورای شهر، به نام مشارکت محلی، در پی آن است که در محلات شورای محله تشکیل دهد! شورایی که اعضای آن، نه نمایندگان و منتخبان ساکنان محله، بلکه منتصبان خود شورای شهر و نهادهای خاص محلی باشد!

🔸وقتی اعضای شورای محله، متشکل از نمایندگانی از نهادهای خاصی چون بسیج محله، نخبگان محله، نماینده امام جماعت، نماینده سمن‌ها و ... است، تفکر در چارچوب سلسله مراتبی است. هر یک از این نهادها، دارای قدرت‌های نابرابر و متمرکز هستند و گروه‌های غیرمتشکل مردم (که سهم بالائی نیز دارند) نیز گویی هیچ قدرت و حق انتخابی ندارند!

🔸متن کامل را اینجا بخوانید.

نشانی‌های روزن‌آنلاین:
تلگرام | اینستاگرام | وب‌سایت