📍Приступил к «разбору» одной интересной локации в границах старой Москвы. И делаю этот отчет… для застройщика, причем для достаточно известного. Нет, я не заменяю аналитический отдел девелопера. Думаю, что ему просто интересен независимый взгляд со стороны.
Увы, но не имею права написать ни про площадку ни про заказчика. Работаю. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#моя_работа
Увы, но не имею права написать ни про площадку ни про заказчика. Работаю. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#моя_работа
📍ЖК «Иртышский квартал», застройщик «ПИК+», полная отделка. Адрес: г. Москва, 2-й Иртышский проезд 6-8. Ключи до 06.2027
Документы уже загружены на наш дом рф, а значит старт продаж можно ожидать в любой день. Ну что же, давайте попробуем кратко «разобрать» эту площадку:
Небольшое лирическое отступление. Как быстро меняется Москва. Еще недавно практически вся стройка, которую я обвел на карте внизу — была одной огромной промзоной «Калошино», занимающая большую часть района «Гольяново», который 10 лет назад был известен тем, что попал на третью строчку в рейтинге самых опасных мест планеты. Выше в списке тогда оказались только квартал Столипиново в болгарском Пловдиве и столица Колумбии - Богота. Но не пугайтесь — это все в прошлом, теперь это достаточно спокойный развивающийся район, всего в 10 км от Кремля по-прямой.
Итак, что тут построит ПИК? «Комфорт+» класс, первая очередь — 7 корпусов, в т.ч. 43-х этажная башня с симпатичной архитектурой, которая, судя по рендерам, будет иметь панорамное остекленение. Все бы вроде ничего, но до метро «Черкизовская» не дойти. Точнее дойти, но идти придется больше 20 минут и новая станция метро «Гольяново» не спасает ситуацию. Ведь она еще дальше от ЖК и ближе к Гольяновскому пруду. Вот такие дела, проект симпатичный, но без пешей доступности до метро. Поэтому, думаю, ПИК-у тут просто необходимо «стартовать» по минимальному прайсу. Иначе может случиться как с «Открытым Парком» 2 года назад. Помните? Красному застройщику даже пришлось аннулировать брони и перезапускать проект ибо «стартанул» он очень дорого и популярностью не пользовался. Да, да, это так, а вы думали что на стартах ПИК-а всегда ажиотаж? Это не так, бывали и эпик фейлы.
Теперь о самой локации. Вы только посмотрите на карту внизу, сколько всего строится... Да, район в будущем преобразится. Но давайте будем честны и не строить радужных иллюзий. Все эти разговоры о магической силе красной ветке метро, которая по-волшебству повышает ликвидность объектов в Гольяново — увы, мало что стоят. Я вам даже больше того скажу: по моим наблюдениям, аренда в локации за последнее время даже немного просела. Вот такие дела. Но об этом и о других «нюансах» подробно напишу уже в полном «разборе» после старта продаж.
🔖 К чему я написал этот пост? Во-первых, что бы «подсветить» некоторые нюансы перед стартом и сам старт продаж. А во-вторых, если вы все делаете самостоятельно, рынок не особо знаете и за «подбором» не обращаетесь, то в моменте не спешите бронить. Сравните цены старта тут и цены старта в «Плеханова, 11». Так вот, оба проекта класса «комфорт+», но у последнего локация-то интересней. И если в «Иртышском квартале» цены будут процентов на 15-20 ниже, то можно и бронить, а потом думать. А если +- такие же, то увы, и думать тут нечего.
Ну а вы как считаете, может в ЖК «Иртышский квартал» есть мощный потенциал и я был не объективен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_иртышский
Документы уже загружены на наш дом рф, а значит старт продаж можно ожидать в любой день. Ну что же, давайте попробуем кратко «разобрать» эту площадку:
Небольшое лирическое отступление. Как быстро меняется Москва. Еще недавно практически вся стройка, которую я обвел на карте внизу — была одной огромной промзоной «Калошино», занимающая большую часть района «Гольяново», который 10 лет назад был известен тем, что попал на третью строчку в рейтинге самых опасных мест планеты. Выше в списке тогда оказались только квартал Столипиново в болгарском Пловдиве и столица Колумбии - Богота. Но не пугайтесь — это все в прошлом, теперь это достаточно спокойный развивающийся район, всего в 10 км от Кремля по-прямой.
Итак, что тут построит ПИК? «Комфорт+» класс, первая очередь — 7 корпусов, в т.ч. 43-х этажная башня с симпатичной архитектурой, которая, судя по рендерам, будет иметь панорамное остекленение. Все бы вроде ничего, но до метро «Черкизовская» не дойти. Точнее дойти, но идти придется больше 20 минут и новая станция метро «Гольяново» не спасает ситуацию. Ведь она еще дальше от ЖК и ближе к Гольяновскому пруду. Вот такие дела, проект симпатичный, но без пешей доступности до метро. Поэтому, думаю, ПИК-у тут просто необходимо «стартовать» по минимальному прайсу. Иначе может случиться как с «Открытым Парком» 2 года назад. Помните? Красному застройщику даже пришлось аннулировать брони и перезапускать проект ибо «стартанул» он очень дорого и популярностью не пользовался. Да, да, это так, а вы думали что на стартах ПИК-а всегда ажиотаж? Это не так, бывали и эпик фейлы.
Теперь о самой локации. Вы только посмотрите на карту внизу, сколько всего строится... Да, район в будущем преобразится. Но давайте будем честны и не строить радужных иллюзий. Все эти разговоры о магической силе красной ветке метро, которая по-волшебству повышает ликвидность объектов в Гольяново — увы, мало что стоят. Я вам даже больше того скажу: по моим наблюдениям, аренда в локации за последнее время даже немного просела. Вот такие дела. Но об этом и о других «нюансах» подробно напишу уже в полном «разборе» после старта продаж.
🔖 К чему я написал этот пост? Во-первых, что бы «подсветить» некоторые нюансы перед стартом и сам старт продаж. А во-вторых, если вы все делаете самостоятельно, рынок не особо знаете и за «подбором» не обращаетесь, то в моменте не спешите бронить. Сравните цены старта тут и цены старта в «Плеханова, 11». Так вот, оба проекта класса «комфорт+», но у последнего локация-то интересней. И если в «Иртышском квартале» цены будут процентов на 15-20 ниже, то можно и бронить, а потом думать. А если +- такие же, то увы, и думать тут нечего.
Ну а вы как считаете, может в ЖК «Иртышский квартал» есть мощный потенциал и я был не объективен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_иртышский
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍ЖК «Иртышский квартал», застройщик «ПИК+», полная отделка. Адрес: г. Москва, 2-й Иртышский проезд 6-8. Ключи до 06.2027 Документы уже загружены на наш дом рф, а значит старт продаж можно ожидать в любой день. Ну что же, давайте попробуем кратко «разобрать»…
📍 ЖК «2-й Иртышский». Апдейт. Проект переименовали. И только что стартовали продажи. Ого, ну и цены ПИК выкатил на старте:
- Студии от 8,3 млн рб (20 м2)
- ЕВРО-2 от 11 млн руб (33 м2)
- ЕВРО-3 от 16 млн руб (50 м2)
- ЕВРО-4 от 25 млн руб (83 м2)
Слушайте, ну это же нереально дорого для этой локации. Ужасный оверпрайс на старте… Я даже сам удивлен, что это написал, ведь я почти всегда, без эмоций, смотрю на цены, просто стараюсь их анализировать и делать какие-то выводы. Ну а тут капец... Ну что же, откат цен — 100% будет. И я в шоке… Кто этот отважный «гений»-маркетолог, который убедил всех, «стартовать» по таким ценам в центре промзоны «Калошино», рядом с ТЭЦ, бетонным заводом и другими «нюансами», да и еще без пешей доступности до метро?😨
Ну и еще: кол-во броней на сайте = 0☺️ . Похоже, мы сейчас наблюдаем реинкарнацию старта в ЖК «Открытый Парк» с ожидаемым эпик фейлом… 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
- Студии от 8,3 млн рб (20 м2)
- ЕВРО-2 от 11 млн руб (33 м2)
- ЕВРО-3 от 16 млн руб (50 м2)
- ЕВРО-4 от 25 млн руб (83 м2)
Слушайте, ну это же нереально дорого для этой локации. Ужасный оверпрайс на старте… Я даже сам удивлен, что это написал, ведь я почти всегда, без эмоций, смотрю на цены, просто стараюсь их анализировать и делать какие-то выводы. Ну а тут капец... Ну что же, откат цен — 100% будет. И я в шоке… Кто этот отважный «гений»-маркетолог, который убедил всех, «стартовать» по таким ценам в центре промзоны «Калошино», рядом с ТЭЦ, бетонным заводом и другими «нюансами», да и еще без пешей доступности до метро?
Ну и еще: кол-во броней на сайте = 0
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍Стартовали закрытые продажи в ЖК «SOKOLNIKI» от застройщика «STONE». Адрес: г. Москва, ул. Гастелло, з/у 32. Метро, БКЛ «Сокольники» + «Электрозаводская» — 10 мин пешком. Ключи конец 2027- начало 2028 года.
Ориентировочные цены:
ЕВРО-2 (42 м2) — 19-20 млн руб
ЕВРО-3 (54-65 м2) — 22-26 млн руб
ЕВРО-4 (90 м2) — 31 млн руб
Давайте я немного расскажу о локации. Район «Сокольники» — это ВАО. Да, да, юридически это Восточный административный округ. Правда, это нетипичный район для ВАО — он считается престижным и очень зеленый, с культовым парком «Сокольники», занимающим половину всей территории. И еще — у локации отличная транспортная доступность, центр близко, на метро до Кремля всего 14 минут по-прямой, а сам район новостройками не избалован, можно сказать, что их нет от слова «совсем».
Теперь о проекте. «STONE» построит 3 башни высотой от 24 до 33 этажей. Архитектура симпатичная, такие серенькие пенальчики из бетонной плитки с ламелями. Мне нравится, в облик исторического района точно впишутся. Да и высотность, можно сказать что умеренная, по современным московским меркам.
Теперь о «нюансах». И их тут достаточно много. Во-первых: площадка граничит с ж/д путями. Во-вторых: по-соседству насосная станция «Гастелло» и мукомольный комбинат. О последнем хочу сказать, что он ближайшее время вряд ли куда-то денется. В-третьих: ликвидность жилья в районе «Сокольники» прямо пропорциональна близости к парку. Ну и в-четвертых: да, в локации дефицит новостроек. Но это пока. Почему? А взгляните на карту внизу. Так вот, на месте бывшего грузового двора «Митьково» будет масштабная стройка с новым жильем. И этот участок РЖД достаточно интересный, он ближе к парку и к метро.
Если смотрите «для себя»: знаете, если вам нужен этот район, то выбора-то и нет. Это единственная новостройка в сегменте квартир. А свежая «вторичка» тут с «раздутыми» метражами и в следствии этого — с высокими абсолютными ценами. Например, посмотрите ЖК «Ренессанс» — ЕВРО-2 по 52 м2 и стоимостью от 25 млн руб, а ЕВРО-3 90 м2 и ценой от 42 млн руб. Да, просторно, но расточительно и дорого.
Если смотрите «под аренду»: Подсвечу интересный нюанс. Во всем проекте всего две студии. Да, да, всего две штуки. Площадь 21,5 м2. Можно без проблем сдать в аренду тыс за 60-65 руб. И знаете что? Да это 2 единственные компактные студии в сегменте квартир на весь район! Спойлер: примерно на основе таких наблюдений и делаются «подборы». Правда, не всегда, то что нужно, есть в продаже, да еще и по хорошим ценам. В общем, не спешите звонить застройщику по этим студиям. Их, к сожалению, в продаже нет, я проверял.
Если смотрите «под инвест»: Ключи скорее всего в 28 году. На ликвидные семейные лоты прайс убегает за 400 тыс руб/м2. Често говоря, никакого «инвеста» я сейчас, увы, не вижу. Со временем — может быть. Ну а сейчас — точно нет.
🔖 Мнение автора: зеленый интеллигентный район, который знает вся страна. «Для себя» рассмотреть можно, если не смущают ж/д пути. Ну а интересные лоты «под аренду» — я описал выше.
Небольшой эксклюзив. Планировки тут: ссылка. Презентация проекта тут: ссылка.
.
А как вы относитесь к Сокольникам? Сами бы стали жить в этом районе? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#stone_сокольники
Ориентировочные цены:
ЕВРО-2 (42 м2) — 19-20 млн руб
ЕВРО-3 (54-65 м2) — 22-26 млн руб
ЕВРО-4 (90 м2) — 31 млн руб
Давайте я немного расскажу о локации. Район «Сокольники» — это ВАО. Да, да, юридически это Восточный административный округ. Правда, это нетипичный район для ВАО — он считается престижным и очень зеленый, с культовым парком «Сокольники», занимающим половину всей территории. И еще — у локации отличная транспортная доступность, центр близко, на метро до Кремля всего 14 минут по-прямой, а сам район новостройками не избалован, можно сказать, что их нет от слова «совсем».
Теперь о проекте. «STONE» построит 3 башни высотой от 24 до 33 этажей. Архитектура симпатичная, такие серенькие пенальчики из бетонной плитки с ламелями. Мне нравится, в облик исторического района точно впишутся. Да и высотность, можно сказать что умеренная, по современным московским меркам.
Теперь о «нюансах». И их тут достаточно много. Во-первых: площадка граничит с ж/д путями. Во-вторых: по-соседству насосная станция «Гастелло» и мукомольный комбинат. О последнем хочу сказать, что он ближайшее время вряд ли куда-то денется. В-третьих: ликвидность жилья в районе «Сокольники» прямо пропорциональна близости к парку. Ну и в-четвертых: да, в локации дефицит новостроек. Но это пока. Почему? А взгляните на карту внизу. Так вот, на месте бывшего грузового двора «Митьково» будет масштабная стройка с новым жильем. И этот участок РЖД достаточно интересный, он ближе к парку и к метро.
Если смотрите «для себя»: знаете, если вам нужен этот район, то выбора-то и нет. Это единственная новостройка в сегменте квартир. А свежая «вторичка» тут с «раздутыми» метражами и в следствии этого — с высокими абсолютными ценами. Например, посмотрите ЖК «Ренессанс» — ЕВРО-2 по 52 м2 и стоимостью от 25 млн руб, а ЕВРО-3 90 м2 и ценой от 42 млн руб. Да, просторно, но расточительно и дорого.
Если смотрите «под аренду»: Подсвечу интересный нюанс. Во всем проекте всего две студии. Да, да, всего две штуки. Площадь 21,5 м2. Можно без проблем сдать в аренду тыс за 60-65 руб. И знаете что? Да это 2 единственные компактные студии в сегменте квартир на весь район! Спойлер: примерно на основе таких наблюдений и делаются «подборы». Правда, не всегда, то что нужно, есть в продаже, да еще и по хорошим ценам. В общем, не спешите звонить застройщику по этим студиям. Их, к сожалению, в продаже нет, я проверял.
Если смотрите «под инвест»: Ключи скорее всего в 28 году. На ликвидные семейные лоты прайс убегает за 400 тыс руб/м2. Често говоря, никакого «инвеста» я сейчас, увы, не вижу. Со временем — может быть. Ну а сейчас — точно нет.
🔖 Мнение автора: зеленый интеллигентный район, который знает вся страна. «Для себя» рассмотреть можно, если не смущают ж/д пути. Ну а интересные лоты «под аренду» — я описал выше.
Небольшой эксклюзив. Планировки тут: ссылка. Презентация проекта тут: ссылка.
.
А как вы относитесь к Сокольникам? Сами бы стали жить в этом районе? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#stone_сокольники
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 На сайте Минфина России появилась официальная информация. Первое: с 1 июля этого года льготную ипотеку отменяют. Второе: семейную ипотеку ждут радикальные изменения. Какие именно? Прогноз я напишу ниже, а для начала давайте вспомним, как менялись параметры семейной ипотеки. Если кратко:
2018 год — Запуск программы. Минимум двое детей, один из которых должен родиться в будущем, т.е. в 2018-2022 году. Ставка 6% действует на срок от 3 до 8 лет.
2019 год — Минимум двое детей, один из которых должен родиться в будущем, т.е. в 2019-2022 году. Ставка 6%, теперь действует на весь срок кредита.
2021 год — Теперь на семейную ипотеку могут рассчитывать даже семьи с одним ребенком. Важная вводная — программа действует задним числом, т.е. ребенок должен родиться после 2017 года
2023 год — Условия расширены. Теперь такую ипотеку могут взять семьи с двумя и более детьми до 18 лет. Или с одним ребенком, но до 6 лет.
Что мы видим? А видим мы, что первые три года программа семейной ипотеки была направлена на поддержку демографии. Т.е. что бы ее получить — нужно было родить. А последние три года, она была направлена на улучшение жилищных условий практически для всех семей с детьми.
🔖 Теперь, какие изменения нас скорее всего ждут. Судя по пресс-релизу на сайте Минфина, можно предположить:
Во-первых: Силуанов говорит о семьях с детьми до 6-ти лет. Программа семейной ипотеки для них не изменится. Но он говорит о детях во множественном числе, он не говорит о семьях с ребенком до 6 лет. Хммм… Знаете, я все время думал, что программа не изменится. А теперь стал сомневаться. Вполне возможно, семейной ипотекой, опять хотят стимулировать демографию, ведь такое уже было. Т.е. с одним ребенком до 6 лет, возможно, еще раз подчеркиваю слово «возможно» — семейку взять не получится.
Во-вторых: интрига сохраняется для семей с детьми старше 6-ти лет (читаем — двое и более детей). Силуанов тут прямым текстом говорит о том, что условия для них поменяются. Т.е. по старым параметрам, с двумя несовершеннолетними детьми — семейную ипотеку взять не получится.
Извиняюсь за негативный прогноз по параметрам новой семейной ипотеки. Просто очень похоже на то, что государство решило «закрутить гайки». А что думаете вы? Грядет ли ужесточение условий с 1 июля? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
2018 год — Запуск программы. Минимум двое детей, один из которых должен родиться в будущем, т.е. в 2018-2022 году. Ставка 6% действует на срок от 3 до 8 лет.
2019 год — Минимум двое детей, один из которых должен родиться в будущем, т.е. в 2019-2022 году. Ставка 6%, теперь действует на весь срок кредита.
2021 год — Теперь на семейную ипотеку могут рассчитывать даже семьи с одним ребенком. Важная вводная — программа действует задним числом, т.е. ребенок должен родиться после 2017 года
2023 год — Условия расширены. Теперь такую ипотеку могут взять семьи с двумя и более детьми до 18 лет. Или с одним ребенком, но до 6 лет.
Что мы видим? А видим мы, что первые три года программа семейной ипотеки была направлена на поддержку демографии. Т.е. что бы ее получить — нужно было родить. А последние три года, она была направлена на улучшение жилищных условий практически для всех семей с детьми.
🔖 Теперь, какие изменения нас скорее всего ждут. Судя по пресс-релизу на сайте Минфина, можно предположить:
Во-первых: Силуанов говорит о семьях с детьми до 6-ти лет. Программа семейной ипотеки для них не изменится. Но он говорит о детях во множественном числе, он не говорит о семьях с ребенком до 6 лет. Хммм… Знаете, я все время думал, что программа не изменится. А теперь стал сомневаться. Вполне возможно, семейной ипотекой, опять хотят стимулировать демографию, ведь такое уже было. Т.е. с одним ребенком до 6 лет, возможно, еще раз подчеркиваю слово «возможно» — семейку взять не получится.
Во-вторых: интрига сохраняется для семей с детьми старше 6-ти лет (читаем — двое и более детей). Силуанов тут прямым текстом говорит о том, что условия для них поменяются. Т.е. по старым параметрам, с двумя несовершеннолетними детьми — семейную ипотеку взять не получится.
Извиняюсь за негативный прогноз по параметрам новой семейной ипотеки. Просто очень похоже на то, что государство решило «закрутить гайки». А что думаете вы? Грядет ли ужесточение условий с 1 июля? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну что же. Сделок меньше, цены те же. Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» за март в Москве. Продано 12 тыс квартир. Друзья, на самом деле это мало, хоть гос учреждение и рапортует о приросте на 12%. Я даже больше скажу — прошлый месяц был самым худшим мартом за последние 5 лет. Сезонного всплеска не произошло. Вот такие дела.
А вот цены сделок, по данным СБЕР-а, на это никак не отреагировали. Они просто застыли. Будут ли сейчас продавцы снижать цены, в период заградительных ипотечных ставок и высоких процентов по банковским вкладам?
🔖 Знаете, я считаю так: вторичный рынок недвижимости состоит из огромного количества независимых продавцов. И это обычные люди, не профи, и их обычная тактика — это тактика выжидания. А вот тем, кому по каким-то причинам нужно срочно продать объект — те, несомненно, снизят цены. Но таких сейчас на рынке — с «гулькин нос», а значит и погоды они не делают.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
А вот цены сделок, по данным СБЕР-а, на это никак не отреагировали. Они просто застыли. Будут ли сейчас продавцы снижать цены, в период заградительных ипотечных ставок и высоких процентов по банковским вкладам?
🔖 Знаете, я считаю так: вторичный рынок недвижимости состоит из огромного количества независимых продавцов. И это обычные люди, не профи, и их обычная тактика — это тактика выжидания. А вот тем, кому по каким-то причинам нужно срочно продать объект — те, несомненно, снизят цены. Но таких сейчас на рынке — с «гулькин нос», а значит и погоды они не делают.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Задумался, почему на стартах продаж мы не видим хороших цен. А видим лишь один оверпрайс. И пришел к неутешительному выводу — похоже, что вряд ли и увидим, ведь застройщики... боятся. И сейчас я постараюсь объяснить почему так думаю. Небольшое расследование:
Давайте, для примера, возьмем конкретный проект и конкретную квартиру. Итак, в 2021 году в ЖК «Матвеевский Парк» можно было купить ЕВРО-3 площадью 52 м2 за 12 млн руб. С ключами в конце 2024 года. Тут важная вводная — это срок сдачи, так как только после передачи ключей, застройщик получит эти 12 млн руб. А все остальное время эта сумма просто лежит на эскроу счете в банке.
Теперь вопрос. Сможет ли он, после получения этих денег с эскроу счета, в 2025 году построить за 12 млн руб аналогичную квартиру? Давайте посчитаем:
По данным дом.рф, cтоимость строительства с 2021 года выросла в два раза и сейчас в Москве составляет 141 тыс руб/м2. Но это не все затраты на стройку. По данным erzrf.ru, в общей себестоимости возведения жилого комплекса, затраты на саму стройку составляют около 60%. Ведь нужно еще купить землю, заплатить проценты по кредитам, выполнить проектные работы, получить согласования и т.д.
Теперь, путем нехитрых арифметических действий, получаем примерную себестоимость строительства такой же квартиры в текущих реалиях. И она составляет... 235 тыс руб/м2. А за сколько продал застройщик в 2021 году такой лот? А продал он эту квартиру за 231 тыс руб/м2.
Возможно, эти данные не совсем корректные, ведь я все максимально упростил. Но они сути не меняют. Увы, застройщики не станут на стартах продаж продавать дешево. Ведь деньги, за проданные квартиры, они получат года через 3. А что будет через 3 года — никто точно не знает. Поэтому, думаю, для них самым простым и логичным решением видится продажа на «старте»… максимально дорого. Ну или по ценам готового жилья. Ведь прайсы, в будущем, можно и корректировать, исходя из конъюнктуры текущего рынка и динамики продаж. А вот выручку на старте — скорректировать не получится. За сколько продал — то и получил, но не сразу. А года через 3.
🔖 Теперь возникает вопрос: с застройщиками понятно, а что нам-то делать? Ответ простой — мониторить рынок, считать и просчитывать. Бывают и «проливы» , бывают и ошибки в ценообразовании. Бывает, что цены в проекте долго не растут, хоть локация и перспективная. И эти «нюансы» играют на нас, а не на застройщика.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Давайте, для примера, возьмем конкретный проект и конкретную квартиру. Итак, в 2021 году в ЖК «Матвеевский Парк» можно было купить ЕВРО-3 площадью 52 м2 за 12 млн руб. С ключами в конце 2024 года. Тут важная вводная — это срок сдачи, так как только после передачи ключей, застройщик получит эти 12 млн руб. А все остальное время эта сумма просто лежит на эскроу счете в банке.
Теперь вопрос. Сможет ли он, после получения этих денег с эскроу счета, в 2025 году построить за 12 млн руб аналогичную квартиру? Давайте посчитаем:
По данным дом.рф, cтоимость строительства с 2021 года выросла в два раза и сейчас в Москве составляет 141 тыс руб/м2. Но это не все затраты на стройку. По данным erzrf.ru, в общей себестоимости возведения жилого комплекса, затраты на саму стройку составляют около 60%. Ведь нужно еще купить землю, заплатить проценты по кредитам, выполнить проектные работы, получить согласования и т.д.
Теперь, путем нехитрых арифметических действий, получаем примерную себестоимость строительства такой же квартиры в текущих реалиях. И она составляет... 235 тыс руб/м2. А за сколько продал застройщик в 2021 году такой лот? А продал он эту квартиру за 231 тыс руб/м2.
Возможно, эти данные не совсем корректные, ведь я все максимально упростил. Но они сути не меняют. Увы, застройщики не станут на стартах продаж продавать дешево. Ведь деньги, за проданные квартиры, они получат года через 3. А что будет через 3 года — никто точно не знает. Поэтому, думаю, для них самым простым и логичным решением видится продажа на «старте»… максимально дорого. Ну или по ценам готового жилья. Ведь прайсы, в будущем, можно и корректировать, исходя из конъюнктуры текущего рынка и динамики продаж. А вот выручку на старте — скорректировать не получится. За сколько продал — то и получил, но не сразу. А года через 3.
🔖 Теперь возникает вопрос: с застройщиками понятно, а что нам-то делать? Ответ простой — мониторить рынок, считать и просчитывать. Бывают и «проливы» , бывают и ошибки в ценообразовании. Бывает, что цены в проекте долго не растут, хоть локация и перспективная. И эти «нюансы» играют на нас, а не на застройщика.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Не совсем по моему профилю. Инвестиции в м/места мне на самом деле не очень интересны, потому как все время сижу в «подборах» квартир. Но инвест, да, в этом сегменте тоже есть. Большое спасибо подписчику за отзыв! 😍
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#спасибо
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#спасибо
📍Читали новость? В Минфине обсуждают повышение ставки по семейной ипотеке до 12% для семей с детьми старше 6-ти лет с 1 июля 2024. Ну что же, сейчас начнется… Ажиотаж обеспечен… Ведь легион заемщиков теперь захотят «запрыгнуть в последний вагон» уходящей ипо-ставки 6%.
Вообще, такие заявления только разогревают рынок и цены в этот период улетают в небеса. Но это еще не все. Предполагаю, после 1 июля, СМИ будут хайповать на новой новости — IT-ипотеку скоро отменят. А ее действительно отменят, ведь она действует до конца 2024.
🔖 В сухом остатке что получим? А получим мы две волны ажиотажного спроса и как следствие — рост цен, которые, скорее всего, перестанут расти уже только в 2025 году 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Вообще, такие заявления только разогревают рынок и цены в этот период улетают в небеса. Но это еще не все. Предполагаю, после 1 июля, СМИ будут хайповать на новой новости — IT-ипотеку скоро отменят. А ее действительно отменят, ведь она действует до конца 2024.
🔖 В сухом остатке что получим? А получим мы две волны ажиотажного спроса и как следствие — рост цен, которые, скорее всего, перестанут расти уже только в 2025 году 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍МФК «All in Salute», адрес: г. Москва, Ленинский пр-т, 158. Это готовые апартаменты с отделкой и мебелью. Метро «Юго-Западная» 15 минут пешком.
Рестораны, бассейн, фитнес, хаммам, SPA, коворкинг, консьерж-сервис — все это в одном здании, где стоимость апартаментов с отделкой начинается от 6,3 млн руб. Причем, есть лоты с полной меблировкой, кондиционером и кухней. Как вам? Вот и я подумал, что неплохо и проект, несомненно, стоит «разобрать».
Небольшое отступление. Знаете что мне напоминает этот проект? А напоминает он мне башни «Москва-Сити», но не архитектурой, хоть фасады «All in Salute» и будут обновлены, а внутренней инфраструктурой — можно в тапочках спуститься в тренажерный зал, заодно и пообедать. Да, удобно, но не всем подходит. Почему? Об этом ниже, но сначала о локации:
Это старый, зеленый и обжитой район Москвы с отличной инфраструктурой и экологией, тут нет промзон и промышленных предприятий. Если кратко, я бы эту локацию охарактеризовал тремя словами: «парки, скверы и студенты». И последних тут действительно много, ведь по-соседству полным-полно ВУЗ-ов: МИРЭА, РУДН, РАНХиГС, МГИМО и т.д. Почему я делаю акцент на студентах? А потому, что их тут около 60 тысяч и им нужно где-то жить.
Теперь о проекте: Это гостиница, которую построили для приема иностранных гостей к Олимпиаде 1980. Теперь ее полностью обновляют и часть номерного фонда перевели в апартаменты. Но в историческом наследии есть «нюанс» — и это квартирография. Студий много, семейных форматов мало. Вот поэтому, выше, я и написал, что проект не всем подходит.
Если смотрите «под аренду»: Проект заточен именно под нее. Фактически, это сервисные апартаменты, с услугой управления от MSK Estate, которая обещает, что с каждой студии будете получать 58 тыс руб пассивного дохода. Т.е. заселением/выселением арендаторов и другими нюансами будут заниматься именно они. Ну что же, раз так — то может быть и не плохо.
И хочу добавить, что по нижней границе, скорее всего, отбоя от студентов не будет, ведь им больше нравятся «вертикальные города», со всей инфраструктурой внутри, а не советские панельки. В общем, если кратко — ждать ключей не нужно, проект готов, а рентная доходность выглядит неплохой.
Если смотрите «для себя»: Знаете, в этом бюджете я бы рассмотрел. А все потому, что сам живу в проекте, с неплохой внутренней инфраструктурой и в тапочках, не выходя на улицу, могу зайти в супермаркет, фитнес, аптеку, кафе ну или в поликлинику. И честно вам скажу — это действительно очень удобно и комфортно, особенно зимой.
.
А что вы думаете о проекте? Стали бы жить в таком? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#all_in_salute
Рестораны, бассейн, фитнес, хаммам, SPA, коворкинг, консьерж-сервис — все это в одном здании, где стоимость апартаментов с отделкой начинается от 6,3 млн руб. Причем, есть лоты с полной меблировкой, кондиционером и кухней. Как вам? Вот и я подумал, что неплохо и проект, несомненно, стоит «разобрать».
Небольшое отступление. Знаете что мне напоминает этот проект? А напоминает он мне башни «Москва-Сити», но не архитектурой, хоть фасады «All in Salute» и будут обновлены, а внутренней инфраструктурой — можно в тапочках спуститься в тренажерный зал, заодно и пообедать. Да, удобно, но не всем подходит. Почему? Об этом ниже, но сначала о локации:
Это старый, зеленый и обжитой район Москвы с отличной инфраструктурой и экологией, тут нет промзон и промышленных предприятий. Если кратко, я бы эту локацию охарактеризовал тремя словами: «парки, скверы и студенты». И последних тут действительно много, ведь по-соседству полным-полно ВУЗ-ов: МИРЭА, РУДН, РАНХиГС, МГИМО и т.д. Почему я делаю акцент на студентах? А потому, что их тут около 60 тысяч и им нужно где-то жить.
Теперь о проекте: Это гостиница, которую построили для приема иностранных гостей к Олимпиаде 1980. Теперь ее полностью обновляют и часть номерного фонда перевели в апартаменты. Но в историческом наследии есть «нюанс» — и это квартирография. Студий много, семейных форматов мало. Вот поэтому, выше, я и написал, что проект не всем подходит.
Если смотрите «под аренду»: Проект заточен именно под нее. Фактически, это сервисные апартаменты, с услугой управления от MSK Estate, которая обещает, что с каждой студии будете получать 58 тыс руб пассивного дохода. Т.е. заселением/выселением арендаторов и другими нюансами будут заниматься именно они. Ну что же, раз так — то может быть и не плохо.
И хочу добавить, что по нижней границе, скорее всего, отбоя от студентов не будет, ведь им больше нравятся «вертикальные города», со всей инфраструктурой внутри, а не советские панельки. В общем, если кратко — ждать ключей не нужно, проект готов, а рентная доходность выглядит неплохой.
Если смотрите «для себя»: Знаете, в этом бюджете я бы рассмотрел. А все потому, что сам живу в проекте, с неплохой внутренней инфраструктурой и в тапочках, не выходя на улицу, могу зайти в супермаркет, фитнес, аптеку, кафе ну или в поликлинику. И честно вам скажу — это действительно очень удобно и комфортно, особенно зимой.
.
А что вы думаете о проекте? Стали бы жить в таком? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#all_in_salute
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍 Квартал «МОНС», застройщик «Брусника», адрес: Москва, Огородный проезд, 20. Ключи до 03.2028. Старт продаж ожидается на днях. Что удалось узнать по ценам: Студии (27 м2) от 13,4 млн руб ЕВРО-2 (40 м2) от 16,5 млн руб ЕВРО-3 (66 м2) от 25 млн руб Слушайте…
📍Стартовали продажи в ЖК Квартал «МОНС» от застройщика «Брусника». Цены, о которых я писал ранее — увы, подтвердились. И они такие:
Студии (27 м2) — 13,7 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) — 17,1 млн руб
ЕВРО-3 (65 м2) — 26,5 млн руб
ЕВРО-4 (84 м2) — 28,8 млн руб
Ключи через 4 года, выдача до 03.2028. Ну что же, даже консервативным инвесторам пока тут делать нечего, ибо «Брусника» вышла дороже конкурентов. А вот тем, кому проект «заходит», а он действительно выглядит интересно — можно и подумать. Ведь застройщик вывел в продажу корпуса, которые максимально удалены от ж/д и будущего шоссе.
Отдельного упоминания заслуживает квартирография. Слушайте, очень рад балконам и террасам у большинства квартир. И честно говоря, думаю, что даже в нашем климате — покупатели их оценят. Теперь о планировках… А вот с ними беда: кишки-коридоры, «раздутые» площади у студий-пеналов ≈ 40 м2 с одним окном — это, конечно провал. Зачем такое проектировать? Продать трудно, жить сложно — в общем, неликвид.
🔖 Мнение автора: знаете, при всех вышеперечисленных нюансах — проект мне все же нравится. Купил бы сам сейчас тут? Нет, ждать 4 года по этим ценам — увы, не вижу никакого смысла.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_монс
Студии (27 м2) — 13,7 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) — 17,1 млн руб
ЕВРО-3 (65 м2) — 26,5 млн руб
ЕВРО-4 (84 м2) — 28,8 млн руб
Ключи через 4 года, выдача до 03.2028. Ну что же, даже консервативным инвесторам пока тут делать нечего, ибо «Брусника» вышла дороже конкурентов. А вот тем, кому проект «заходит», а он действительно выглядит интересно — можно и подумать. Ведь застройщик вывел в продажу корпуса, которые максимально удалены от ж/д и будущего шоссе.
Отдельного упоминания заслуживает квартирография. Слушайте, очень рад балконам и террасам у большинства квартир. И честно говоря, думаю, что даже в нашем климате — покупатели их оценят. Теперь о планировках… А вот с ними беда: кишки-коридоры, «раздутые» площади у студий-пеналов ≈ 40 м2 с одним окном — это, конечно провал. Зачем такое проектировать? Продать трудно, жить сложно — в общем, неликвид.
🔖 Мнение автора: знаете, при всех вышеперечисленных нюансах — проект мне все же нравится. Купил бы сам сейчас тут? Нет, ждать 4 года по этим ценам — увы, не вижу никакого смысла.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_монс
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Стартовали продажи в ЖК Квартал «МОНС» от застройщика «Брусника». Цены, о которых я писал ранее — увы, подтвердились. И они такие: Студии (27 м2) — 13,7 млн руб ЕВРО-2 (40 м2) — 17,1 млн руб ЕВРО-3 (65 м2) — 26,5 млн руб ЕВРО-4 (84 м2) — 28,8 млн руб Ключи…
📍А теперь хотел бы написать, почему я редко ругаю планировки, которые мы видим в ЖК Квартал «МОНС». Друзья, потому что такие «нюансы» квартирографии — могут быть «клондайком». Да, да, не побоюсь этого слова — именно «клондайком».
Почему? А потому, что это потенциальная возможность, найти ликвидный лот по цене неликвида. Ну а если знать и учесть квартирографию всего района, а не только конкретного проекта, то… Можно вас поздравить, вы купили действительно классный лот. Вот такие дела, именно так и делаются лучшие «подборы».
See ya, не переключайтесь😉
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Почему? А потому, что это потенциальная возможность, найти ликвидный лот по цене неликвида. Ну а если знать и учесть квартирографию всего района, а не только конкретного проекта, то… Можно вас поздравить, вы купили действительно классный лот. Вот такие дела, именно так и делаются лучшие «подборы».
See ya, не переключайтесь
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Апартаменты с ремонтом от 6,1 млн рублей в 20 минутах от центра Москвы! 😱
❗️Действует ипотека от 14,8%.
В студиях уже выполнен ремонт. Дополнительно можно заказать комплектацию: мебель, технику и даже текстиль.
➡️ Вся инфраструктура в комплексе доступна по нажатию кнопки лифта: SPA с финской сауной, хаммамом и джакузи, фитнес-клуб с бассейнами, рестораны и кафе, медицинский центр, ТЦ, конференц-залы и коворкинги.
В All in Salute – профессиональная УК, которая занимается всеми вопросами аренды и обслуживания юнитов:
✔️ поиск клиентов;
✔️ гостиничный сервис;
✔️ оплата коммунальных услуг;
✔️ реклама;
✔️ техническое обслуживание апартаментов и другое.
Годовая доходность — до 780 000 рублей!
Узнать подробнее: https://clck.ru/3ADcuv
Реклама. Рекламодатель ИП Степанян Эдгар Гарегинович.
ИНН: 72882127410.
erid: LjN8K8nmW
❗️Действует ипотека от 14,8%.
В студиях уже выполнен ремонт. Дополнительно можно заказать комплектацию: мебель, технику и даже текстиль.
➡️ Вся инфраструктура в комплексе доступна по нажатию кнопки лифта: SPA с финской сауной, хаммамом и джакузи, фитнес-клуб с бассейнами, рестораны и кафе, медицинский центр, ТЦ, конференц-залы и коворкинги.
В All in Salute – профессиональная УК, которая занимается всеми вопросами аренды и обслуживания юнитов:
✔️ поиск клиентов;
✔️ гостиничный сервис;
✔️ оплата коммунальных услуг;
✔️ реклама;
✔️ техническое обслуживание апартаментов и другое.
Годовая доходность — до 780 000 рублей!
Узнать подробнее: https://clck.ru/3ADcuv
Реклама. Рекламодатель ИП Степанян Эдгар Гарегинович.
ИНН: 72882127410.
erid: LjN8K8nmW
📍Готовлю небольшое исследование рынка недвижимости Москвы за последние 23 года, которое опубликую завтра с утра. Хммм… Думаю, что оно многим не понравится, ну и я сам о@игел, когда свел все данные. Тээк, нагнетаю интригу ☺️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍Все, наверное, слышали о том, что раньше и трава была зеленее, и небо голубее, да и квартиры были дешевле и доступней. Ну с травой и небом все более-менее понятно. А вот что с недвижимостью? Знаете, а что если я скажу, что те, кто смотрят на архивные цены IRN, а потом пишут, что цены в прошлом были доступней — на самом деле ошибаются по одной простой причине.
И эта причина, по-научному, называется «систематическая ошибка выжившего». А если по-простому, мы обращаем внимание только на то, что видим и не учитываем то, что скрыто из вида. А что же в ценах из прошлого скрыто из вида? А скрыта, друзья, очень важная вводная — средняя заработная плата в Москве.
Так вот, на диаграмме внизу я объединил историю индекса цен IRN с 2000 года (кто не знает — этот индекс цен на «вторичке») и динамику изменения зарплат в Москве. И что же мы теперь видим? А сейчас мы видим совершенно другую картину…
Удивлены? Вот и я тоже удивился. Ведь судя по диаграмме, «вторичка» в Москве, по отношению к средней заработной плате — с 2019 года стоит… беспрецедентно дешево за всю историю наблюдений. Если не совсем понятно написал, объясню на примере. Смотрите:
В начале 2000-х нужно было от 3 до 6 зарплат, что бы купить 1 квадратный метр в столице. А с 2019 года…. Барабанная дробь…. — менее 2-х ЗП. Вот такие дела, все данные взяты из публичных источников и вы сами можете их проверить.
🔖 Что это значит? «Вторичку» впереди ждет рост? Как считаете? Ведь денег в экономике становится больше, гораздо больше, а стоит она сейчас (в средних зарплатах) даже дешевле, чем 5-7 лет назад. 👀
Ну а что происходит на рынке «первички», как изменились цены за 23 года, подорожала ли она или наоборот, стала более доступной по отношению к средним зарплатам в Москве — все это опубликую в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
И эта причина, по-научному, называется «систематическая ошибка выжившего». А если по-простому, мы обращаем внимание только на то, что видим и не учитываем то, что скрыто из вида. А что же в ценах из прошлого скрыто из вида? А скрыта, друзья, очень важная вводная — средняя заработная плата в Москве.
Так вот, на диаграмме внизу я объединил историю индекса цен IRN с 2000 года (кто не знает — этот индекс цен на «вторичке») и динамику изменения зарплат в Москве. И что же мы теперь видим? А сейчас мы видим совершенно другую картину…
Удивлены? Вот и я тоже удивился. Ведь судя по диаграмме, «вторичка» в Москве, по отношению к средней заработной плате — с 2019 года стоит… беспрецедентно дешево за всю историю наблюдений. Если не совсем понятно написал, объясню на примере. Смотрите:
В начале 2000-х нужно было от 3 до 6 зарплат, что бы купить 1 квадратный метр в столице. А с 2019 года…. Барабанная дробь…. — менее 2-х ЗП. Вот такие дела, все данные взяты из публичных источников и вы сами можете их проверить.
🔖 Что это значит? «Вторичку» впереди ждет рост? Как считаете? Ведь денег в экономике становится больше, гораздо больше, а стоит она сейчас (в средних зарплатах) даже дешевле, чем 5-7 лет назад. 👀
Ну а что происходит на рынке «первички», как изменились цены за 23 года, подорожала ли она или наоборот, стала более доступной по отношению к средним зарплатам в Москве — все это опубликую в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
HTML Embed Code: