Channel: Filatoff Inc.
⚡️ «Сбербанк-АСТ» выставил на продажу четыре земельных участка на 71,5 га в поселке Обушковское на Новорижском шоссе. На этой территории, как следует из лотовой документации, можно построить малоэтажный жилой проект на 320 000 кв. м. Начальная цена лота - 3,8 млрд руб. Торги должны состояться в конце июля.
📌 Эта земля принадлежит компаниям, судя по всему, близким к девелоперу жилого комплекса Sampo, который находится на соседнем участке. Почему застройщик этого проекта решил продать площадку, а не стал заниматься реализацией проекта самостоятельно, лично мне неизвестно.
📌 Эта земля принадлежит компаниям, судя по всему, близким к девелоперу жилого комплекса Sampo, который находится на соседнем участке. Почему застройщик этого проекта решил продать площадку, а не стал заниматься реализацией проекта самостоятельно, лично мне неизвестно.
👨💻 Аналитика от девелопера Stone по итогам I квартала 2024 г. Вот основные тенденции:
📌 В бизнес-центрах класса А (в границах МКАД) продано почти 30 000 кв. м офисов, а это в три раза больше, чем было в первые три месяца 2023 г. Основной объем продаж – около 90% сделок – совершается по договору купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН).
📌На конец апреля в проектах класса А со сроком ввода до 2028 г. реализовано уже более 55% площадей, а часть объектов в наиболее привлекательных местах и на высокой стадии готовности распроданы на 60-90%.
📌Средняя цена продажи в строящихся бизнес-центрах класса А, судя по сделкам за I кв. 2024 г., составила 434 000 руб. за 1 кв. м, а это на 6% выше, чем было годом ранее. Наибольший прирост цены за год показали проекты в зоне ТТК-МКАД – на 14%, что обусловлено повышенным объемом спроса в данном секторе: доля сделок здесь увеличилась с 30% до 70%. На СК-ТТК пришлось 23% сделок, а на деловой центр «Москва-Сити» – всего 7% (правда тут в продаже всего один проект).
📌Большинство сделок в январе-марте 2024 г. заключались с блоками площадью до 200-400 кв. м, которые наиболее востребованы у малых и средних предпринимателей, выбирающих для себя не арендную модель, а владение.
📌Спрос между конечными пользователями и инвесторами в строящихся офисных объектах Москвы распределяется равномерно – 50% на 50% в зависимости от стадии строительной готовности и расположения объекта. При этом объем доступных офисов существенно сокращается. В настоящий момент в бизнес-центрах с готовностью до 2028 г. в границах МКАД представлено порядка 190 000 кв. м качественных офисных площадей в нарезку. Данный показатель сопоставим с объемами на I квартал 2023 г., несмотря на то, что за год в продажу вышло порядка 10 новых бизнес-центров.
📌 В бизнес-центрах класса А (в границах МКАД) продано почти 30 000 кв. м офисов, а это в три раза больше, чем было в первые три месяца 2023 г. Основной объем продаж – около 90% сделок – совершается по договору купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН).
📌На конец апреля в проектах класса А со сроком ввода до 2028 г. реализовано уже более 55% площадей, а часть объектов в наиболее привлекательных местах и на высокой стадии готовности распроданы на 60-90%.
📌Средняя цена продажи в строящихся бизнес-центрах класса А, судя по сделкам за I кв. 2024 г., составила 434 000 руб. за 1 кв. м, а это на 6% выше, чем было годом ранее. Наибольший прирост цены за год показали проекты в зоне ТТК-МКАД – на 14%, что обусловлено повышенным объемом спроса в данном секторе: доля сделок здесь увеличилась с 30% до 70%. На СК-ТТК пришлось 23% сделок, а на деловой центр «Москва-Сити» – всего 7% (правда тут в продаже всего один проект).
📌Большинство сделок в январе-марте 2024 г. заключались с блоками площадью до 200-400 кв. м, которые наиболее востребованы у малых и средних предпринимателей, выбирающих для себя не арендную модель, а владение.
📌Спрос между конечными пользователями и инвесторами в строящихся офисных объектах Москвы распределяется равномерно – 50% на 50% в зависимости от стадии строительной готовности и расположения объекта. При этом объем доступных офисов существенно сокращается. В настоящий момент в бизнес-центрах с готовностью до 2028 г. в границах МКАД представлено порядка 190 000 кв. м качественных офисных площадей в нарезку. Данный показатель сопоставим с объемами на I квартал 2023 г., несмотря на то, что за год в продажу вышло порядка 10 новых бизнес-центров.
💰 С большой долей вероятности можно говорить о том, что массовая льготная ипотека с 1 июля наконец закончится. Многие телеграм каналы делают свои прогнозы о развитии ситуации на рынке недвижимости в связи с этим. Например, «Треугольный метр» предрекает закат эпохи сверхприбыли у застройщиков, «прижимание хвостов» покупателей и расчехление фонтанов продаж на вторичке.
☝️В целом, действительно, падение доходов у девелоперов избежать не получится. Но и яростного фонтанирования на вторичном рынке ожидать все же не стоит: на 17-18% годовых не разгуляешься. Скорее, можно рассчитывать на увеличение скидок от продавцов, которым на этом стагнирующем рынке срочно нужно продать жилье.
💪 Кроме того, остается семейная ипотека - причем всего под 6% для граждан с детьми до 6 лет (а в отдельных банках можно будет рассчитывать и на меньший процент). И даже возможные ставки до 12% для домохозяйств с детьми старше 6-ти, которые обсуждает Минфин, привлекательнее 18%.
📌 Скорее всего, застройщики будут жить за счет семейной ипотеки, а также собственных программ субсидирования. И да, закладывать снижение процента они будут в стоимость квартир.
🤟 Именно поэтому неправильно, кстати, говорить о том, что «всеобщая доступность жилья закончится». Учитывая дичайший рост цен на квадратные метры (и между прочим не только первичку, но и вторичку, которая всегда подтягивается за новостройками), ни о какой доступности и раньше говорить не приходилось.
👏 Давайте называть вещи своими именами. Поддержка, и весьма эффективная, в ковидном 2020 г. была введена не для людей, а для девелоперов. Но это неплохо на самом деле, потому что в том числе за счет нее поддерживалась вся экономика. Не зря часто участники рынка называют строительную отрасль локомотивом.
👍 Итак, обвала и смерти не случится. А охлаждение рынка, о котором давно мечтает ЦБ - произойдет. Будем медленно слезать с иглы, зависимости любого рода до добра не доводят.
☝️В целом, действительно, падение доходов у девелоперов избежать не получится. Но и яростного фонтанирования на вторичном рынке ожидать все же не стоит: на 17-18% годовых не разгуляешься. Скорее, можно рассчитывать на увеличение скидок от продавцов, которым на этом стагнирующем рынке срочно нужно продать жилье.
💪 Кроме того, остается семейная ипотека - причем всего под 6% для граждан с детьми до 6 лет (а в отдельных банках можно будет рассчитывать и на меньший процент). И даже возможные ставки до 12% для домохозяйств с детьми старше 6-ти, которые обсуждает Минфин, привлекательнее 18%.
📌 Скорее всего, застройщики будут жить за счет семейной ипотеки, а также собственных программ субсидирования. И да, закладывать снижение процента они будут в стоимость квартир.
🤟 Именно поэтому неправильно, кстати, говорить о том, что «всеобщая доступность жилья закончится». Учитывая дичайший рост цен на квадратные метры (и между прочим не только первичку, но и вторичку, которая всегда подтягивается за новостройками), ни о какой доступности и раньше говорить не приходилось.
👏 Давайте называть вещи своими именами. Поддержка, и весьма эффективная, в ковидном 2020 г. была введена не для людей, а для девелоперов. Но это неплохо на самом деле, потому что в том числе за счет нее поддерживалась вся экономика. Не зря часто участники рынка называют строительную отрасль локомотивом.
👍 Итак, обвала и смерти не случится. А охлаждение рынка, о котором давно мечтает ЦБ - произойдет. Будем медленно слезать с иглы, зависимости любого рода до добра не доводят.
⚡️ «Галс-Девелопмент» приобрела бизнес-центр «Старопетровский Атриум» в Старопетровском проезде у ст. м «Войковская». В сделку вошли само здание на 15 200 кв.м и участок на 1,66 га. Девелопер намерен построить на его месте более современный бизнес-центр класса А. Потенциал площадки - более 100 000 кв.м. Проект хотят реализовать в две очереди. Будет четыре строения и подземный паркинг.
⚡️Новый совет директоров ГК ПИК:
📌 председатель - Сергей Мруз, заместитель генерального директора
АО ГК «Современные транспортные технологии», (Управляющий директор по цифровизации)
📌 генеральный директор ПИК Ерванд Карапетян
📌 глава исследований «Синара банка» Кирилл Таченников
📌 финансовый директор MMK Турция Владимир Заболоцкий
📌 председатель наблюдательного совета института МСФО Илья Юферев.
📌 председатель - Сергей Мруз, заместитель генерального директора
АО ГК «Современные транспортные технологии», (Управляющий директор по цифровизации)
📌 генеральный директор ПИК Ерванд Карапетян
📌 глава исследований «Синара банка» Кирилл Таченников
📌 финансовый директор MMK Турция Владимир Заболоцкий
📌 председатель наблюдательного совета института МСФО Илья Юферев.
⚡️MR Group, судя по всему, поучаствует в проекте жилого комплекса на проспекте Мира, 186А. Топ-менеджеры и собственники девелопера (Роман Тимохин, вроде как ушедший из компании Виктор Лабуздко, Мария Литинецкая и Александр Сурменев) получили примерно 13% в фирме «Норд вест», которой принадлежат права на застройку участка на 1,4 га по этому адресу. Там согласовано 57 000 кв.м недвижимости. Остальные доли в данной компании - у партнёра MR Group Виктора Козерука (78,38%), бывшего гендиректора МИЦ Владимира Третьякова (5%) и некого Валерия Забелина (4,12%).
⚡️ «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева всегда отрицала, что связанный с ней бизнесмен Роман Агабабаев приобрел комплекс зданий на Рогожском валу 9/2 на Таганке (включал музей «Московский транспорт») в ее интересах. Однако в середине апреля новым владельцем данного актива стала фирма «Ланнистер», принадлежащая Лачину Израеву. В профиле самой компании указан почтовый ящик с доменом ТРЦ «Европейский», а одна из компаний Израева арендует площади в «Фуд сити». Учитывая то, что «Киевская площадь» в последнее время активно набирает площадки именно под жилье, ее участие в застройке данной территории уже очевидно.
☝️На месте самого комплекса согласован жилой комплекс с культурной составляющей на 104 000 кв.м. Хотя раньше я предполагал, что там будет аналог «Депо».
☝️На месте самого комплекса согласован жилой комплекс с культурной составляющей на 104 000 кв.м. Хотя раньше я предполагал, что там будет аналог «Депо».
⚡️МТС ведёт переговоры с инвесткомпанией O1 Properties об аренде у нее 10 000 кв. м в бизнес-центре Silver City на Серебрянической набережной в центре Москвы. Договор между сторонами пока не подписан, но это может случиться уже в ближайшее время. Если это случится, то это будет крупнейшая сделка на рынке офисов в этом году. Пока рекорд принадлежит компании «Лудинг», которая сняла 5911 кв. м в БЦ «Кутузофф тауер» на ул. Ивана Франко.
⚡️Альфа-банк выставил на продажу права требования к структурам экс-владельца банка «Югра» Алексея Хотина ещё на 45 млрд руб. Речь идёт о долговых обязательствах фирм «Оптиматехностимул» и «Корпорация Агрегат», которым принадлежат торговый центр «Черёмушки» (130 000 кв.м) на Профсоюзной улице и площади в бизнес-центре «Агат» (41 742 кв.м) на Большой Семёновской улице. Стоимость лота - 7,6 млрд руб., правда в хоте голландского аукциона эта цена может быть снижена до 3,1 млрд руб. Торги - в конце июня.
Filatoff Inc.
💣 Китайская Fosun, похоже, закрыла сделку по продаже бизнес-центра «Военторг» (он же «Воздвиженка-центр») общей площадью 70 700 кв.м. По крайней мере, 24 октября акционеры АО «Торговый центр ЦВУМ» (юридический владелец этого офисного центра) утвердили новый…
⚡️Участники сделки по продаже БЦ «Воздвиженка центр» (ранее «Военторг») на Воздвиженке тщательно скрывали, что покупателем этого объекта стала структура, связанная с госкорпорацией ВЭБ.РФ. Но при этом в отчетности юрлица, которое владеет данным комплексом, прямо указали настоящего собственника 😉. Без палева ☝️.
💰 Level Group открыла продажи в жилом комплеке «Level Звенигородская», который находится в Хорошёво-Мнёвниках по адресу 3-й Силикатный проезд, вл. 6.
Что известно о проекте:
📌 первая очередь включает две башни (48-64 этажа) класса «комфорт+» между Карамышевской набережной и Звенигородским шоссе. Выдача ключей запланирована на II квартал 2028 г.
📌 в рамках второго этапа реализации будет возведен ещё один корпус бизнес-класса.
📌 в первой очереди на продажу вывели 1114 квартир, площадью от 17,3 до 123 кв. м., а также 350 машино-мест в двухуровневом подземном паркинге. Высота потолков - 2,7 м. Будут квартиры с террасами и окнами в пол. Без отделки, в формате white box или опционально с готовым дизайнерским ремонтом.
📌 из инфраструктуры - будут коммерческие помещения для ритейла, точек сервиса и быта в стилобате и на первых этажах. В проекте предусмотрен приватный двор, доступный только жителям комплекса, с точками отдыха и досуга для взрослых и детей.
📌 бюджет квартир в «Level Звенигородская» начинается от 9,8 млн руб. за квартиру площадью 17,3 кв. м.
Что известно о проекте:
📌 первая очередь включает две башни (48-64 этажа) класса «комфорт+» между Карамышевской набережной и Звенигородским шоссе. Выдача ключей запланирована на II квартал 2028 г.
📌 в рамках второго этапа реализации будет возведен ещё один корпус бизнес-класса.
📌 в первой очереди на продажу вывели 1114 квартир, площадью от 17,3 до 123 кв. м., а также 350 машино-мест в двухуровневом подземном паркинге. Высота потолков - 2,7 м. Будут квартиры с террасами и окнами в пол. Без отделки, в формате white box или опционально с готовым дизайнерским ремонтом.
📌 из инфраструктуры - будут коммерческие помещения для ритейла, точек сервиса и быта в стилобате и на первых этажах. В проекте предусмотрен приватный двор, доступный только жителям комплекса, с точками отдыха и досуга для взрослых и детей.
📌 бюджет квартир в «Level Звенигородская» начинается от 9,8 млн руб. за квартиру площадью 17,3 кв. м.
Filatoff Inc.
⚡️Альфа-банк выставил на продажу права требования к структурам экс-владельца банка «Югра» Алексея Хотина ещё на 45 млрд руб. Речь идёт о долговых обязательствах фирм «Оптиматехностимул» и «Корпорация Агрегат», которым принадлежат торговый центр «Черёмушки»…
☝️ А вот комментарий руководителя департамента продаж РАД Григория Начинкина касательно продажи Альфа-банком прав требований к структурам Алексея Хотина.
🎙 «По нашим оценкам суммарная стоимость коммерческих и торговых площадей, которыми обеспечены данные права требования составляет около 7 млрд руб. Несмотря на то, что ранее уже проданы права требования другого банка к структурам г-на Хотина, обеспеченные в том числе частью площадей Cherry Tower, оставшаяся в залоге большая часть объекта остается высоколиквидной в текущем рынке. К тому же, сейчас и другие права требования выставлены банком на продажу на ЭТП РАД, они в свою очередь обеспечены ТЦ «Центр -Т» (Гамсоновский пер., д.2), ТРЦ «Филион» (Багратионовский пр-кт, д.5) и БЦ «Капитал» (Остаповский проезд, д.3), суммарная рыночная стоимость которых достигает 8 млрд руб. Потенциальная возможность получить в собственность и консолидировать коммерческие активы структур г-на Хотина, приносящие рентный доход, путем приобретения прав требований - привлекательная опция для профессиональных инвесторов на растущем рынке коммерческой недвижимости.
🎙 «По нашим оценкам суммарная стоимость коммерческих и торговых площадей, которыми обеспечены данные права требования составляет около 7 млрд руб. Несмотря на то, что ранее уже проданы права требования другого банка к структурам г-на Хотина, обеспеченные в том числе частью площадей Cherry Tower, оставшаяся в залоге большая часть объекта остается высоколиквидной в текущем рынке. К тому же, сейчас и другие права требования выставлены банком на продажу на ЭТП РАД, они в свою очередь обеспечены ТЦ «Центр -Т» (Гамсоновский пер., д.2), ТРЦ «Филион» (Багратионовский пр-кт, д.5) и БЦ «Капитал» (Остаповский проезд, д.3), суммарная рыночная стоимость которых достигает 8 млрд руб. Потенциальная возможность получить в собственность и консолидировать коммерческие активы структур г-на Хотина, приносящие рентный доход, путем приобретения прав требований - привлекательная опция для профессиональных инвесторов на растущем рынке коммерческой недвижимости.
⚡️Ещё один интересный лот. Входящий в группу ВТБ банк «Финансовая корпорация Открытие» выставил на продажу часть офисного комплекса «Легион I» на ул. Большой Ордынке в Замоскворечье в центре Москвы. Речь идет об одном корпусе на 10 267 кв. м (площадь всего комплекса – 57 000 кв. м). Стартовая цена лота – 3,55 млрд руб. Торги пройдут уже в середине мая этого года.
👆 Бизнес-центр «Легион I» был построен в 2004 г. фирмой «Легион девелопмент», которая принадлежала бывшему владельцу «Росгосстраха» Данилу Хачатурову. В 2017 г. бизнесмен продал страховую компанию группе «Открытие-холдинг» Вадима Беляева, сохранив в «Росгосстрахе» миноритарную долю. А через несколько дней после сделки Центробанк приступил к санации входящей в группу Беляева ФК «Открытие». В итоге новый менеджмент ФК «Открытие» оспорил ряд сделок по покупке активов Хачатурова, а это, в свою очередь, привело к банкротству «Легион девелопмента». В ходе этой процедуры в октябре 2018 г. ФК «Открытие» и выкупила «Легион I» за 10 млрд руб. При этом представитель девелопера тогда утверждал, что сумма сделки была сильно занижена, реальная рыночная цена объекта, по его мнению, должна была составлять 22,5 млрд руб.
👆 Бизнес-центр «Легион I» был построен в 2004 г. фирмой «Легион девелопмент», которая принадлежала бывшему владельцу «Росгосстраха» Данилу Хачатурову. В 2017 г. бизнесмен продал страховую компанию группе «Открытие-холдинг» Вадима Беляева, сохранив в «Росгосстрахе» миноритарную долю. А через несколько дней после сделки Центробанк приступил к санации входящей в группу Беляева ФК «Открытие». В итоге новый менеджмент ФК «Открытие» оспорил ряд сделок по покупке активов Хачатурова, а это, в свою очередь, привело к банкротству «Легион девелопмента». В ходе этой процедуры в октябре 2018 г. ФК «Открытие» и выкупила «Легион I» за 10 млрд руб. При этом представитель девелопера тогда утверждал, что сумма сделки была сильно занижена, реальная рыночная цена объекта, по его мнению, должна была составлять 22,5 млрд руб.
⚡️ «Дом.РФ» выставил на продажу объект культурного наследия федерального значения - «Дом (палаты) Кушашниковых XVII-XVIII веков». Лот, который находится на Донской улице на юге Москвы, включает в себя сам комплекс на 1100 кв.м и права на участок на 0,18 га. Стартовая цена - 127,9 млн руб. Заявки на участие в аукционе принимаются до 27 мая. Так как у палат есть охранное обязательство, победитель торгов должен будет провести работы по сохранению объекта, а также выполнять требования по его содержанию и использованию.
☝️Из лотовой документации следует, что здание можно использовать под размещение офисов или как арендный бизнес. Видимо, это на самом деле так, ведь до ближайшей станции метро («Шаболовская») всего 150 м.
📌Сами палаты изначально были частью Донской слободы. С середины XVIII века ими владела семья купцов Кушашниковых. В 1975 г. все постройки, кроме главного здания, были снесены. Долгое время дом входил в состав клуба Текстильного университета им. Косыгина.
☝️Из лотовой документации следует, что здание можно использовать под размещение офисов или как арендный бизнес. Видимо, это на самом деле так, ведь до ближайшей станции метро («Шаболовская») всего 150 м.
📌Сами палаты изначально были частью Донской слободы. С середины XVIII века ими владела семья купцов Кушашниковых. В 1975 г. все постройки, кроме главного здания, были снесены. Долгое время дом входил в состав клуба Текстильного университета им. Косыгина.
#новостигорода
🌉 В Москве появляется все больше объектов транспортной и социальной инфраструктуры. В частности, рядом со Шмитовским проездом в центре города запланирован новый пешеходный мост, он будет возведен за счет инвестора. Объект расположится вблизи будущего офисно-гостиничного комплекса.
☝️По словам председателя
Москомархитектуры Юлианы Княжевской, протяженность моста составит 21 м., а ширина – 3 м. «Прилегающая к мосту эстакада составит порядка 19 м в длину и 4 м в ширину», – добавила она.
🌉 В Москве появляется все больше объектов транспортной и социальной инфраструктуры. В частности, рядом со Шмитовским проездом в центре города запланирован новый пешеходный мост, он будет возведен за счет инвестора. Объект расположится вблизи будущего офисно-гостиничного комплекса.
☝️По словам председателя
Москомархитектуры Юлианы Княжевской, протяженность моста составит 21 м., а ширина – 3 м. «Прилегающая к мосту эстакада составит порядка 19 м в длину и 4 м в ширину», – добавила она.
⚡️Структура Сбербанка в начале апреля стала владельцем 50% ООО «Томилино парк», которому принадлежит складской комплекс «Трилоджи парк Томилино» на 107 000 кв. м на юго-востоке Московской области. По данным моих источников, эта доля досталась финансовой организации в ходе реструктуризации долгов собственников комплекса. Напомню, что еще год назад чешская PPF Real Estate, которая контролировала 75% «Трилоджи парк Томилино», переуступила проект миноритариям - Алексею и Александру Остапишиным. Вероятно, эту сделку по выкупу доли зарубежного инвестора и кредитовал Сбербанк.
⚡️Я ошибся. Партнером Level Group по проекту «Город в лесу» оказался не миллиардер Александр Пономаренко, а ГК «Отрада» Николая Гоголя. Ей принадлежит 25% проекта, остальное - у Level Group. К слову, сам жилой комплекс теперь будет называться «Level Лесной».
☝️Напомню, что ГК «Отрада» занимается строительством жилья как раз в Красногорском районе Подмосковья. В портфеле группы более 650 000 кв. м недвижимости. Среди проектов – ЖК «Отрада» (355 000 кв. м жилья и более 50 000 кв. м коммерческой недвижимости), смарт-кварталы «Лесная отрада» (120 000 кв. м), «Отрада на реке» (22 500 кв. м) и проч.
☝️Напомню, что ГК «Отрада» занимается строительством жилья как раз в Красногорском районе Подмосковья. В портфеле группы более 650 000 кв. м недвижимости. Среди проектов – ЖК «Отрада» (355 000 кв. м жилья и более 50 000 кв. м коммерческой недвижимости), смарт-кварталы «Лесная отрада» (120 000 кв. м), «Отрада на реке» (22 500 кв. м) и проч.
🏗 Жилой квартал «Остров», который строит «Донстрой» в Мневниковской пойме, продолжает развиваться. Девелопер получил заключение о соответствии (ЗОС) на первый социальный объект в этом проекте- образовательный центр со школой на 800 учеников и детским садом на 125 человек. Новое здание войдёт в комплекс «Школы будущего 2030». Здесь есть робо-классы, исследовательские лаборатории и IT-полигон.
Следующий шаг - получение разрешения на ввод, которое, судя по другим проектам застройщика, будет совсем скоро.
☝️С 1994 г. «Донстрой», как утверждают в самой компании, передал и планирует передать городу 26 объектов социальной инфраструктуры.
Следующий шаг - получение разрешения на ввод, которое, судя по другим проектам застройщика, будет совсем скоро.
☝️С 1994 г. «Донстрой», как утверждают в самой компании, передал и планирует передать городу 26 объектов социальной инфраструктуры.
HTML Embed Code: