Create: Update:
📉 Купили за $525,000 — сегодня стоит $406,000
Продолжение историе с домом возле парка Disney. В 2022 году этот дом во Флориде купили за $525,000. Тогда дома уходили с рынка за 15 дней. Сегодня — за 40+ дней, при этом цена в этом районе за 3 года вообще не выросла и понятно почему.
📸 Я открыл статистику по району. И вот что видно:
• За последние 90 дней в округе продано 6 домов — если убрать те, которые имеют прямой выход на озеро и ценятся больше, то оставшиеся в среднем были проданы по $165 за sq.ft.
• С учетом площади дома, его цена сегодня $406,000(!)
Причина в том, что этот район заточен на посуточную аренду и парки развлечений, а значит всегда есть дома, которые сдаются лучше (например с бассейном и с выходом к озеру и отличным видом).
Кроме того, таунхаусы рядом за 250 тыс.$ тоже конкурируют за посуточников. Получается, что за те же деньги можно взять 2 таунхауса.
Так же не все продавцы знают, что в таких локациях, чтобы продать дом, нужно его сразу мебелировать - тк целевая аудитория - инвесторы, которые хотят заниматься посуточной арендой.
Это резко ограничивает варианты выхода для средненьких и слабых домов, что и произошло в этом случае, сдается хуже, цена дешевле на 100к. Честно говоря, я сам первый раз вижу такую ассимметрию.
В итоге появился очень мотивированный продавец, у которого дорогая ипотека по ставке 7% и долг 450 000$, который не живет во Флориде и уже вложил 100 000$ в эту сделку в 2022 году, а сейчас его дом стоит 406 000$
▫️ Цена продажи: $406,000
▫️ Ремонт (очень простой): –$20,000
▫️ Расходы на содержание за 6 месяцев: –$21,000 (ипотека $3,000 в месяц = mortgage + HOA + taxes + insurance)
▫️ Комиссия посредникам (closing cost): –$28,000 (агенты, оформление, title attorney и пр.)
▫️ Скидка традиционного покупателя 3-5%: –$20,000 (рынок диктует условия — никто не платит фулпрайс)
💸 Итого на руки продавец получит: ~$317,000 и это — при идеальном сценарии и 6 месяцах ожиданий.
Я предложил ему 300 000$ кешем и пожелал удачи, тк не хочу становится еще одним уставшим лендлордом, запертым с дорогой ипотекой.
Вывод: я всегда говорю, покупай ликвидные активы ниже рынка (ПЛАНР) - этот метод работает у меня везде. Так как все, что куплено ниже рынка и может стать ликвидным через простые действия (ремонт напримерп), может быть продано по рыночной цене.
Продолжение историе с домом возле парка Disney. В 2022 году этот дом во Флориде купили за $525,000. Тогда дома уходили с рынка за 15 дней. Сегодня — за 40+ дней, при этом цена в этом районе за 3 года вообще не выросла и понятно почему.
📸 Я открыл статистику по району. И вот что видно:
• За последние 90 дней в округе продано 6 домов — если убрать те, которые имеют прямой выход на озеро и ценятся больше, то оставшиеся в среднем были проданы по $165 за sq.ft.
• С учетом площади дома, его цена сегодня $406,000(!)
Причина в том, что этот район заточен на посуточную аренду и парки развлечений, а значит всегда есть дома, которые сдаются лучше (например с бассейном и с выходом к озеру и отличным видом).
Кроме того, таунхаусы рядом за 250 тыс.$ тоже конкурируют за посуточников. Получается, что за те же деньги можно взять 2 таунхауса.
Так же не все продавцы знают, что в таких локациях, чтобы продать дом, нужно его сразу мебелировать - тк целевая аудитория - инвесторы, которые хотят заниматься посуточной арендой.
Это резко ограничивает варианты выхода для средненьких и слабых домов, что и произошло в этом случае, сдается хуже, цена дешевле на 100к. Честно говоря, я сам первый раз вижу такую ассимметрию.
В итоге появился очень мотивированный продавец, у которого дорогая ипотека по ставке 7% и долг 450 000$, который не живет во Флориде и уже вложил 100 000$ в эту сделку в 2022 году, а сейчас его дом стоит 406 000$
▫️ Цена продажи: $406,000
▫️ Ремонт (очень простой): –$20,000
▫️ Расходы на содержание за 6 месяцев: –$21,000 (ипотека $3,000 в месяц = mortgage + HOA + taxes + insurance)
▫️ Комиссия посредникам (closing cost): –$28,000 (агенты, оформление, title attorney и пр.)
▫️ Скидка традиционного покупателя 3-5%: –$20,000 (рынок диктует условия — никто не платит фулпрайс)
💸 Итого на руки продавец получит: ~$317,000 и это — при идеальном сценарии и 6 месяцах ожиданий.
Я предложил ему 300 000$ кешем и пожелал удачи, тк не хочу становится еще одним уставшим лендлордом, запертым с дорогой ипотекой.
Вывод: я всегда говорю, покупай ликвидные активы ниже рынка (ПЛАНР) - этот метод работает у меня везде. Так как все, что куплено ниже рынка и может стать ликвидным через простые действия (ремонт напримерп), может быть продано по рыночной цене.
📉 Купили за $525,000 — сегодня стоит $406,000
Продолжение историе с домом возле парка Disney. В 2022 году этот дом во Флориде купили за $525,000. Тогда дома уходили с рынка за 15 дней. Сегодня — за 40+ дней, при этом цена в этом районе за 3 года вообще не выросла и понятно почему.
📸 Я открыл статистику по району. И вот что видно:
• За последние 90 дней в округе продано 6 домов — если убрать те, которые имеют прямой выход на озеро и ценятся больше, то оставшиеся в среднем были проданы по $165 за sq.ft.
• С учетом площади дома, его цена сегодня $406,000(!)
Причина в том, что этот район заточен на посуточную аренду и парки развлечений, а значит всегда есть дома, которые сдаются лучше (например с бассейном и с выходом к озеру и отличным видом).
Кроме того, таунхаусы рядом за 250 тыс.$ тоже конкурируют за посуточников. Получается, что за те же деньги можно взять 2 таунхауса.
Так же не все продавцы знают, что в таких локациях, чтобы продать дом, нужно его сразу мебелировать - тк целевая аудитория - инвесторы, которые хотят заниматься посуточной арендой.
Это резко ограничивает варианты выхода для средненьких и слабых домов, что и произошло в этом случае, сдается хуже, цена дешевле на 100к. Честно говоря, я сам первый раз вижу такую ассимметрию.
В итоге появился очень мотивированный продавец, у которого дорогая ипотека по ставке 7% и долг 450 000$, который не живет во Флориде и уже вложил 100 000$ в эту сделку в 2022 году, а сейчас его дом стоит 406 000$
▫️ Цена продажи: $406,000
▫️ Ремонт (очень простой): –$20,000
▫️ Расходы на содержание за 6 месяцев: –$21,000 (ипотека $3,000 в месяц = mortgage + HOA + taxes + insurance)
▫️ Комиссия посредникам (closing cost): –$28,000 (агенты, оформление, title attorney и пр.)
▫️ Скидка традиционного покупателя 3-5%: –$20,000 (рынок диктует условия — никто не платит фулпрайс)
💸 Итого на руки продавец получит: ~$317,000 и это — при идеальном сценарии и 6 месяцах ожиданий.
Я предложил ему 300 000$ кешем и пожелал удачи, тк не хочу становится еще одним уставшим лендлордом, запертым с дорогой ипотекой.
Вывод: я всегда говорю, покупай ликвидные активы ниже рынка (ПЛАНР) - этот метод работает у меня везде. Так как все, что куплено ниже рынка и может стать ликвидным через простые действия (ремонт напримерп), может быть продано по рыночной цене.
Продолжение историе с домом возле парка Disney. В 2022 году этот дом во Флориде купили за $525,000. Тогда дома уходили с рынка за 15 дней. Сегодня — за 40+ дней, при этом цена в этом районе за 3 года вообще не выросла и понятно почему.
📸 Я открыл статистику по району. И вот что видно:
• За последние 90 дней в округе продано 6 домов — если убрать те, которые имеют прямой выход на озеро и ценятся больше, то оставшиеся в среднем были проданы по $165 за sq.ft.
• С учетом площади дома, его цена сегодня $406,000(!)
Причина в том, что этот район заточен на посуточную аренду и парки развлечений, а значит всегда есть дома, которые сдаются лучше (например с бассейном и с выходом к озеру и отличным видом).
Кроме того, таунхаусы рядом за 250 тыс.$ тоже конкурируют за посуточников. Получается, что за те же деньги можно взять 2 таунхауса.
Так же не все продавцы знают, что в таких локациях, чтобы продать дом, нужно его сразу мебелировать - тк целевая аудитория - инвесторы, которые хотят заниматься посуточной арендой.
Это резко ограничивает варианты выхода для средненьких и слабых домов, что и произошло в этом случае, сдается хуже, цена дешевле на 100к. Честно говоря, я сам первый раз вижу такую ассимметрию.
В итоге появился очень мотивированный продавец, у которого дорогая ипотека по ставке 7% и долг 450 000$, который не живет во Флориде и уже вложил 100 000$ в эту сделку в 2022 году, а сейчас его дом стоит 406 000$
▫️ Цена продажи: $406,000
▫️ Ремонт (очень простой): –$20,000
▫️ Расходы на содержание за 6 месяцев: –$21,000 (ипотека $3,000 в месяц = mortgage + HOA + taxes + insurance)
▫️ Комиссия посредникам (closing cost): –$28,000 (агенты, оформление, title attorney и пр.)
▫️ Скидка традиционного покупателя 3-5%: –$20,000 (рынок диктует условия — никто не платит фулпрайс)
💸 Итого на руки продавец получит: ~$317,000 и это — при идеальном сценарии и 6 месяцах ожиданий.
Я предложил ему 300 000$ кешем и пожелал удачи, тк не хочу становится еще одним уставшим лендлордом, запертым с дорогой ипотекой.
Вывод: я всегда говорю, покупай ликвидные активы ниже рынка (ПЛАНР) - этот метод работает у меня везде. Так как все, что куплено ниже рынка и может стать ликвидным через простые действия (ремонт напримерп), может быть продано по рыночной цене.
>>Click here to continue<<
Андрей Меркулов
