Аукцион с сюрпризом. Как я чуть не купил дом с долгом минус 1.2 млн.$ 😱

В Америке все очень прозрачно, любая информация о владельцах дома, их телефон, почта, email, любые долги на доме - все это открыто лежит в публичных реестрах, но нужно уметь смотреть

Перед тем как окончательно оформить сделку я заказываю расширенный отчет title search, в котором как раз буду видны разные обременения.

Вот реальная ситуация:

🏡 Параметры сделки:
▫️ Цена дома: 375 000$
▫️ Из которых мне на сделку надо принести: 70 000$
▫️ Рыночная цена: 530 000$
▫️ Ремонт 30-40 тыс.$
▫️ Потенциальная прибыль 110 000$ 🔥
▫️ Срок сделки: 4-6 месяцев (ремонт + продажа)

И тут я вижу в отчете юристов то, что все меняет - владелец 6 лет назад оказался в тюрьме по уголовному делу за налоговые преступления и правительство присудило ему еще и долг 1.2 млн.$ который повесило на его единственный дом.

Это обременение никуда не денется и останется даже после продажи дома, такие долги не обнуляет даже процедура личного банкротства и foreclosure аукцион (за неуплату ипотеки)

🍓 Вывод: правильный процесс решает, прежде чем окончательно оформить покупку я заказываю полную юридическую проверку (title search) и техническую инспекцию дома - там тоже могут быть сюрпризы (например дом съеден термитами)

P.S. Сейчас владелец второй ипотеки по этому дому активно форсирует взыскание и продажу на аукционе.

Что произойдет дальше: он выиграет суд, дом пойдет на продажу, большинство участников аукциона откажется покупать, тк увидет долг на доме 1.2 млн.$, но какой нибудь один дурачок не увидет, заберет за копейки , в итоге владелец второй ипотеки, который тратил деньги на адвокатов несколько лет не получит ничего(!!!), так как ему с продажи после закрытия первой ипотеки ничего не останется, а новый владелец, купивший на аукционе, потеряет свои вложенные деньги.

Текущий владелец дома скорее всего так и продолжит жить в нем, получается, что долг 1.2 млн на доме, как оберег от кредиторов :)

#недвижкаСША Меркулов