6. Потребительский экстремизм в ИЖС набирает обороты. Минстрой обещает заняться.

Проблема действительно актуальна. Не может подрядчик за задержку на 30 дней сдачи дома (еще непонятно по чьей вине) нести ответственность в виде 100% стоимости дома и 50% штрафа в пользу государства. Это несправедливая система. Сейчас экстремистов будет еще больше, так как механизм эскроу-счетов (в случае строительства на участке заказчика) провоцирует на экстремизм еще больше.

7. Сбер распространил ипотеку по ДДУ на частные дома. По мнению экспертов, это может привлечь крупных застройщиков в сферу ИЖС.

Во-первых, это частная инициатива одного из банков. Во-вторых — это вопрос бумажек и трактовок. Ничего не поменялось: кредитование ИЖС как было, так и шло. Некий внутренний механизм распространили на ИЖС.

Многоэтажники (слоны в посудной лавке) и так лезут в ИЖС, хотя до конца года многие уйдут. Они увидят, что на этом рынке нет тех прибылей, к которым они привыкли. Многие девелоперы имели больше всего денег за счет GR (связей с государственными структурами) и получали вкусные участки. Затем уже либо продавали эти участки с разрешением на строительство, либо просто нанимали подрядные организации. Тот, кто строил, зарабатывал мало (несмотря на цены), а именно тот, кто урвал участок (площадку, как они называют), снимал все сливки.

В ИЖС все не так — все площадки свободно продаются и особо ничего не стоят. Пожалуй, это можно сравнить с производством бензина и продажей компота.

Чтобы купить нефть, нужны какие-то суперлицензии. Чтобы построить НПЗ — тоже нужны суперлицензии. Чтобы продавать бензин — опять нужны лицензии. И только окологосударственные компании могут работать на этом рынке.

А чтобы изготовить компот — можно купить яблоки на рынке, сварить их и продать.

И тут вдруг нефтяные компании увидели новую нишу — рынок компотов — и пошли на этот рынок. «Мы сейчас захватим, и все люди будут компот покупать у нас». Залезли — и увидели, что тут никакие их приемчики и связи не работают. Тут надо пахать. И маржи тут нет, оказывается, никакой.

Пока они офигевают и думают, что с этим делать. Но пока еще верят, что станут компотными магнатами. А мы, как обычно, покупаем попкорн — и смотрим, как нелепо выглядят слоны в нашей посудной лавке)

8. С 1 марта частные дома строят по эскроу.

Их строят по эскроу уже с июля 2024 года. Формально закон вступил в силу в марте 2025, но ничего не поменялось вообще.

9. На освоение земли дается только три года. Не успеете — участок могут изъять.

Пока говорят про штрафы 20 тысяч рублей, если ты не используешь участок. Но намекают на то, что в будущем участки будут изыматься.

Мне кажется, это больше всего может ударить по лендлордам, которые накупили участков на 100 лет вперед. И если до них доберутся и реально начнут изымать землю — это будут революционные изменения. Они даже могут временно снизить цену на земельные участки, ведь девелоперы начнут срочно выводить коттеджные поселки.

Но, скорее всего, они перехитрят систему и просто продадут свои активы другому юрлицу (сами себе) — и обнулят трехлетний счетчик.

10. Теперь за теплицу, сарай и другие постройки с фундаментом нужно платить налог на имущество.

Налог на сараи — это что-то новое. Есть, конечно, подозрение, что много не соберут. С одной стороны, сараев в России, наверное, десятки миллионов. С другой — много взять с их владельцев вряд ли возможно)